主题：四季度楼市预测：政策博弈维稳 市场纠结量价

“金九银十”历来被视为房地产市场的关键点。然而今年的国庆周全国楼市表现疲软。

中国房地产统计指数称，9月份全国100个城市（新建）住宅平均价格为8753元/平方米，环比上涨0.17%。这是自今年6月止跌后连续第4个月环比上涨，但涨幅继续收窄0.07个百分点。和去年同期相比，百城房价连续第四个月出现下降，9月份的同比降幅为1.4%。而国庆周期间楼市也延续了9月份以来“旺季不旺”的态势。根据中原地产等中介机构的统计数据，周期间全国54个城市的住宅签约量环比大幅下降7成，签约套数合计仅为1.6万套。

中国楼市第四季度将何去何从，地方政府和政府政策的博弈，或将是关键因素。

量滑价缓

与火爆的旅游市场比较起来，成都长假期间的楼市显得理性低调。有140多个项目参展的秋季房交会与多数开发商之前的预期“差异不大”，平淡大于惊喜，这也与大多数机构统计的中国100个城市“双节”期间表现几乎一致。

“开发商没有推出迎合之前购房者的大优惠。”这是刘军对楼市“双节”期间表现的总结。作为一家中型房企营销总监，刘军也与大多数房产公司营销人员持有相同的心态——寻找刚需，可最终等到几天的房交会结束，他们等待的结果却是“看盘的多，买楼的少”。

市场无疑已经进入新一轮的观望状态。

据中原集团研究监测，全国54个城市10月前7天，新房成交量较9月份同期下降75%，较去年同期微降3.7%，较2010年“十一”下降近三成。

“市场成交量同比环比均出现回落，无疑开发商和购房者都在寻找新的平衡点。”成都天爱地产顾问机构总经理何欣认为，从市场角度观察，今年前几个月楼市回暖，既与地方微调、信贷宽松等因素密切相关，也受市场预期转向的影响。而进入九十月份后，随着前期促销楼盘被快速消化，而跟进楼盘减少，购房者开始产生观望情绪，成交量自然出现下滑；另一方面，由于今年3月份以来住宅市场持续回暖，刚性需求已得到充分释放，而投机性需求一直被遏制，“市场重新进入了博弈期”。

中原集团研究对北京、上海、广州等多个城市“十一”房展会监测显示，大部分房企并未采取明显的促销，购房者重新进入观望期。

政策分歧

“尽管成交量下滑，观望气氛浓厚，但短期内出现明显的可能性却在降低。”刘军判断。

市场大多行业人士在上述判断上几乎一致的依据在于，地方政府已经开始出台政策试图打破楼市的低迷现状。

据贵阳市政府网站10月6日刊登的消息称，凡在贵阳购买商业、用房和首次购买住房的，可享受本市户籍人口就业、和就医等同等待遇。这一措施被市场认为认为贵阳继续通过拉动性购房需求来缓解当地有限的刚需和日益增长的楼市库存之间的矛盾。

无独有偶，上海市政府网站10月6日发布的公告显示，上海两人家庭也可以购买一套两居室经济适用房。此前上海两人家庭和个人一般只允许购买一套一居室经济适用房。

据不完全统计，此轮调控截至目前，已有约50个城市试图对政府的房地产严控措施进行微调，出台诸如提供税额优惠、降低银行贷款利率、扩大公积金贷款额等措施，尽管有的地方政府措施被中途叫停，但大多数没有破坏二套房限购的措施均被默许。

但楼市前几个月快速回暖还是触发了政府对放松调控可能带来的楼市报复性反弹的担忧。9月24日，住建部表示，适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。

10月前由于国土部的督察以及三令五申的收紧信号，部分城市地方政府也出现政策分化。日前广州房管局正式表态对珠江新城[最新消息价格户型点评]等区域个别楼盘采取限制预售规模措施，以此控制交易节奏维稳房价。

“从和地方政府的表现来看，当前楼市的平淡期也是政策的博弈期。”易居中国研究院杨旭红表示，总体来看，当下的政策表现仍然是外紧内松，针对自住需求实行差异化的政策，整体并不会有较大松动，在这种情况下，“土地市场与政策的变化将是决定四季度全国楼市走向的重要因素。”

房企两极分化

市场由旺转平，政策左右不明并未阻止龙头房企销售业绩的增长。

10月9日，万科[简介最新动态]、保利[简介最新动态]、招商[简介最新动态]以及世茂房地产同时发布公告公布9月销售业绩以及前三季度销售总额。据统计，上述四家龙头房企头9月销售金额合计为2324亿元，销售面积总计为2072万平方米。

值得注意的是，世茂房地产已经提前完成全年销售目标。今年7月初，世茂房地产曾把销售计划从307亿元上调至350亿元。即使按照上调之后的350亿元全年销售目标算，世茂房地产也提前且超额完成了新的全年销售目标。而保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆[最新消息价格户型点评])前9月销售额已经达到756.28亿元，其全年销售任务是800亿元，按照保利地产的销售节奏来看，10月或将完成全年销售目标。

“这些全国性的房企由于上半年及时采取了以价换量的销售策略，又善于抓住市场窗口期，因此业绩提前完成或者出现增长，在即将完成全年销售任务之际又收缩了促销空间，因此造成了市场进入观望期。”何欣表示，大多数中小型房企并不具备大型房企善抓时机的条件，销量并未显著增加，这也造成了房企表现的两极分化。

而另一方面市场的商品房库存仍在持续增加，是进入9月份后新房供应开始放量。“短期来看地方政府是政府的政策不可能出现大规模的松动，在供应增加、销售趋平的状态下，中小房企的压力将会进一步加大，不排除在第四季度重新出现一轮促销。”刘军预计。