主题：石家庄房产市场租金

 房价与租金"打架"租售比例是“试金石”  
 
 
【提要】房屋售价与租价比是国际上一个衡量房地产业泡沫的标准。按照国际惯例，房价一般是月租金的200倍左右，一旦超出这个标准，两者会相应做出调整 在许多地方商品房销售价格持续飙升吓退中低收入买房者之时，一个基本的指标却不经意间被人们忽视了，那就是房屋租价。而恰恰是这个指标，某种意义上比房产售价更能体现房屋供求关系。

商品房租售比例是反映一个城市房地产市场发展水平的"试金石"。正常情况下，房屋的供求关系在售价和租价上的体现是一致的，当房屋供不应求时，二者都会上涨。然而，如果房屋市场投机成分过多，房屋售价这个经济指标就会被严重扭曲，无法反映正常的房屋供求关系，这时房屋租价一般比较客观。可以说，在租金波动不大的情况下，房价的迅猛上涨即可判断出房价存在虚高。

目前，有部分业内人士认为"当前房价已经回归理性，价格与内在价值比较接近"，笔者以为这样的判断过于主观和乐观。首先，价格是否已经回归价值是一个很复杂的问题，很难简单判断。如果一定要寻找一个尺度来测量的话，那么租金与房价的比值是比较合适的。因为从投资角度而言，当租金回报率高时，人们会购进更多的住房用于出租，房价会在购买需求增加时上升。如果由于房价的上升使租金回报率过度下降时，购买行为就会减少，使房价上升的幅度降低或下降。当房价下降到租金回报率提升到增加购买需求时，租金又影响着房价的上升，并靠市场中的供求关系保持上升中的相对平衡。租金影响着房价，房价影响着租金，相互制约。

而这一尺度最基本的要求就是出租回报率至少要高于存款利率，也就是说，按目前的银行利率标准，房屋出租的回报率最低应达到4%。对于我国的大部分城市而言，当下房屋的租金肯定是达不到这一回报率的，房价无疑还有很大的泡沫。

对于目前石家庄房产市场而言，以2环内为例，一套100 平方米的房子，装修后的当下市值约50万元，这样一套房屋的月租金至少要达到2070元（考虑一个月的空置期以及一个月的中介费），才能达到4.14%的回报率，而目前这么大的房子，即使在三年大变,拆迁这么严重的情况下,能租到1200元以上的都并不多见。鉴于北京等各大城市房屋出租市场都是由租赁双方共同承担中介费用，而石家庄房屋出租市场却大部分由房主承担中介费用这一惯例来看，石家庄的房屋出租市场可以说从来都是"买方市场"，租房人在交易上处于主动地位,有任意选择房屋的主动权。从这一角度来看，房价是否还有调整空间是不言而喻的。

房屋售价与租价比是国际上一个衡量房地产业泡沫的标准。按照国际惯例，房价一般是月租金的200倍，一旦超出这个标准，两者会相应做出调整，自动修正房价，重新寻找平衡点。而包括石家庄在内的国内大部分城市的房屋售价与租金相比，现在都远超过了200倍,石家庄很多房子房屋售价与租金比都超过1000倍!当租金处于不变或下降趋势时，房屋售价却处于上升趋势。说明购房者购房的目的不是自住而是投机，这不是一个好的征兆，更不是一个健康的房地产市场所应该存在的现象。
 

 十分的精彩，楼主见解深刻！

 租金会在最近1段时间经过我们可爱的中介朋友们的运作下上升的。大家拭目以待吧。因为2手房价已经没有了炒作的空间和机会了，现在为了自己不倒闭，只能炒作房租了。再加上正好赶上3年大便，肯定有炒作的绝好理由。（可怜的中介费）

 受益匪浅

  楼主分析的很透彻。
  需要补充的是，200:1这个比例会因社会环境的其他因素变化而发生调整。
  1，周期性影响：一个新兴的房产市场，受炒做和买方从众心理的影响，这个比例要放大，现在已经放大到1000：1了；同样当这个市场进入下降通道时，受炒做的释放和从众心理的影响，这个比例会缩小，我估计极端位置会缩小到100：1左右，这是个很可怕的比例啊。
  2，石家庄三年大变样的影响：城中村绝大多数都是二或三层小楼，除去房东自住，一般每户都出租出去二、三甚至四套住房。现在集中拆迁，这些租户必然要找单元房去租赁，造成短期房子租金上涨，从而造成缩小这个比的假象。