主题：玉龙湾目前在售的有住宅和公寓，那么这两个的本质区别是什么呢？

公寓与普通住宅的区别？

  公寓为商用水电费按商用算，土地使用年限为50年，不可以签户口。住宅水电费按民用

算，土地使用年限为70年。

   公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高，所以公寓的销售价格要比住宅稍高。

  公寓普遍的特点是位置属于中心地段，一般以小户型全装修出现。居住人群主要以长住的

商务客群为主，看重的是便利的位置和准酒店式的居住体验，同时比酒店低的租金。但也有极

个别的是不同的产品，如上海的王子晶品，是大户型超豪华的产品，但是客群只是层次更高，

以家庭一起过来居住的长住商务客。这类人群通常只是住个一年半载的，所以对于酒店式的享

受很在乎，同时对于有无燃气供应，水电是否平价并不在乎。由于带有部分的投资属性，所以

小户型，低总价就是很重要的特点。

在建筑质量和建筑标准上，公寓基本以板楼为主，通风性要好，阳光充足，其他的公寓和住

宅没有什么本质区别。

普通住宅，一般是以家庭为单位居住，2房3房为主力，品质档次高低不同。居住人群要看中居

住环境，绿化，学校等配套。由于是长期居住，因此要关心物业费，水电费等开支，交通便利

也很重要，但是较之商用人群还是有一定容忍度，允许新盘之后再完善相关的生活配套设施。

1. 定义的区别

住宅(residentialbuilding)在《住宅设计规范》和《住宅建筑规范》中都有明确的定

义：供家庭居住使用的建筑。

公寓(apartmentBuilding)在目前的设计规范中没有明确的定义。要了解公寓的含义，我们先

要了解地产业中的另一个概念，叫多家庭楼宇(MultifamilyHoushing)。这一概念的含义是，

拥有一个以上居住单位(Unit)，或者说拥有多个居住单位的楼宇。多家庭楼宇可分为两类。第

一类是二至四个居住单位之楼宇，这就是常说的二至四家庭。第二类是五个或五个以上居住单

位之楼宇，这就是通常所说的公寓。公寓是商业地产投资中较多的一种地产形式。

从定义上看出住宅就是供一个家庭使用的，而公寓通常是多家庭或多个人使用的。

2.用地性质和产权的区别

  首先我们应明确公寓和住宅开发地块的土地使用性质，住宅只能建在住宅用地上或商住用

地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在综合性用地(商住)、商业用地或教育用地等其他

性质用地上。其次建筑的使用性质，开发公司是按住宅用房还是按公寓为业主办理产权手续，

住宅的产权年限为70年，居住型公寓的产权年限也为70年，而商务型公寓根据用地性质产权为

40年或50年，酒店式公寓根据用地性质产权为40年。这样住宅和公寓两者的定性就基本明确

了。象成都市规划局对公寓的产权专门公布了《关于“公寓”建设管理的若干规定》，明确界

定“公寓”是指除日照要求外均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活

单元。这一于2005年11月1日起施行的《关于“公寓”建设管理的若干规定》还要求，房管部

门对“公寓”进行房屋产权登记时必须明确为“公寓”，并在房屋产权证上的房屋用途一栏标

注为“公寓”。

3. 类型的区别

  住宅的类型根据《民用建筑设计通则》和《住宅设计规范》分为低层住宅、多层住宅、中

高层住宅和高层住宅，高层住宅又分为单元式高层住宅、塔式高层住宅和通廊式高层住宅。

公寓根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓(普通公寓)、商务型公寓和酒店式

公寓。

根据产权性质，公寓大致可分为三类，

第一，出租型。它以出租给租客使用为目的，因此这类公寓可称之为出租公。

第二，自住型。如果是自住型的公寓，我们称之为Condo或Co-Op。Condo公寓的每个单位属于

不同的拥有者，有独立的产权。而Co-Op的单位使用者，相当于公司的股份持有人。显然，从

广义的商业地产的角度来界定什么是公寓，我们仅指的是拥有五个或五个以上出租单位的楼

宇，而不是指Condo或Coop，尽管有人买Condo或Co-Op用以出租，

就象买一个两家庭用以出租一样，但那不是商业楼宇。

还有一种类型，即混合型

混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等，另一部分为Condo或Co-Op寓所单

位。此外，我们还可根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓、花园公寓和高层公寓。

4.功能和使用的区别

公寓和住宅功能和使用还有以下区别：

4.1住宅居住人数较少，每户仅3～4人，规范取3.5人;公寓通常居住人数较多，每房间4～8

人，有时更多。

4.2住宅里居住的人员，主要是家庭成员，居住时间较长，几年、几十年甚至一辈子;公寓里居

住的人员，主要是社会成员，居住时间短，几天、几个月或者几年。

4.3住宅里的人员对环境熟悉，火灾时逃生便利，时间较短;公寓里居住的人员对环境不熟悉，

火灾时逃生不便利，时间较长。

4.4在《住宅设计规范》中住宅的各部分功能空间使用面积象卧室、起居室、卫生间、厨房都

有最小使用面积要求，双人卧室为10㎡，单人卧室为6㎡，兼起居室的卧室为12㎡，一类二类

厨房面积为4㎡，三类四类厨房面积为5㎡，而公寓则没有严格要求，甚至可以不设厨房。

4.5室内环境要求不相同。住宅要求每套至少应有一个居住空间能获得冬季日照，卧室起居室

厨房应设置外窗，窗地面积比不应小于1/7，而公寓则没有日照和通风面积要求。

5.消防设计区别

从以上这些区别可以看出公寓和住宅是两种不同类型的建筑，因此在消防设计上也就不同，甚

至完全不同。本文主要探讨居住型公寓(普通公寓)和住宅消防设计的区别，商务型公寓和酒店

式公寓为公共建筑，一定要按公共建筑进行消防设计。下文中的公寓专指居住型公寓。

对于多层建筑，《建筑设计防火规范》GB50016-2006提出了居住建筑和非住宅类居住建筑的概

念。公寓和住宅同属于居住建筑，但同时公寓又属于非住宅类居住建筑。国家标准《建筑设计

防火规范》管理组在答复江西省公安消防总队关于“关于咨询非住宅类居住建筑执行消防技术

标准有关问题的函”的复函中明确以下问题:

1.除学生或员工公寓外，其他公寓应按旅馆建筑考虑其消防设计。

2.独立建造的学生或员工宿舍(公寓)，应按居住建筑设计。其疏散楼梯类型、宽度的设计应符

合《建筑设计防火规范》第5.3.11条、第5.3.14条的规定;其消防给水的设计应执行第8.3.1条

第4款等第八章中的有关规定。3.与其他功能空间组合建造的学生及员工宿舍(公寓)，其中居

住部分与其他非居住部分的防火分隔应按本规范第5.4.6条的规定执行，建筑的消防给水设计

应按整个建筑物考虑。在这个复函中明确了学生或员工公寓按居住建筑设计，实际就是居住型

公寓(普通公寓)，其他公寓按公建设计，但学生或员工公寓疏散走道和疏散楼梯的净宽度不应

小于1.1m，而六层及六层以下的住宅一边设有栏杆的梯段的净宽度不应小于1.0m，另外公寓要

按8.3.1条第4款设置室内消火栓。在《建筑设计防火规范》8.3.1条第4款条文解释中明确集体

宿舍、公寓等非住宅类居住的室内消防给水设计要按照公共建筑的要求进行。另外对建筑物构

件的燃烧性能和耐火极限，《建筑设计防火规范》中明确二级耐火等级住宅的楼板采用预应力

钢筋混凝土楼板时，楼板耐火极限不应低于0.75h，意即可使用预应力钢筋混凝土楼板，而公

寓则不能使用。因此，《建筑设计防火规范》对住宅和公寓的消防设计，有些地方住宅比建筑

要求高，而有地方公寓比住宅要求高。

.明白

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