主题：买房留个心眼 注意八个“别忘”四条“别答应”

八个注意事项“别忘”

1.面积误差有猫腻

个别开发商将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积充当面积误差。买房者可以在补充协议中明确所购房屋的实际使用率，即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率。当开发商交付的房屋达不到约定的标准时，买房者便可选择退房并要求开发商承担违约责任。

2.装修拒绝说进口

建议在补充协议中详细约定与房屋有关的内外装修、设施设备的种类、型号、品牌等。写明“卖方达不到约定标准的，买方有权要求卖方赔偿双倍的装饰、设备差价。”不能用进口、高级等名词。  

3.贷款不批分责任

如果由于开发商的原因导致贷款得不到批准，买房者可以选择退房并要求开发商承担违约责任；如果由于自身原因，可选择变更付款方式或要求退房。这些内容在格式合同或补充协议里应明确约定。

4.赠送花园别轻信

《中华人民共和国城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”所以即使开发商在合同中约定了楼门前底层用户窗户下的小绿地归你使用，如果没有得到全体买房者的认可，这种约定并不保险。你最好能和开发商约定清楚使用的费用和期限，并明确使用权，如被全体业主收回，开发商应赔偿什么损失。

6.交房标准具体化

将交房含义具体化，即规定为：交房屋钥匙，否则应为开发商违约。还有一个问题就是开发商在规定的期限内办不下产权证该怎么办，很多合同里没有规定，应明确为若不能按时办理，则开发商支付违约金或业主退房。

7.维修连坐开发商

在上海市新增楼盘中，部分采用了通过燃气系统独立供暖的方式，而不再通过市政热力管线集中供暖。由于提供该种燃气系统的大多为德国、意大利等国外厂商，买房者难以保修和维修。但是最好在补充协议中将开发商的责任和厂商的保修、维修、更换的责任连带起来，要求开发商在买房者联系不到厂商的情况下保证正常供暖，并负担一定的维修费用。

8.管家好坏先相面

新版《合同》已提示买房者，就开发商指定的物业服务收费价格、服务内容、服务质量与开发商自由约定。但这还不够，在补充协议里还应约定：前期物业的服务时间、物业权利、物业期限满了之后，由业主委员会或全体业主决定是否继续聘用物业或重新指定其他物业。

四类条款不能签“别答应”

条款1、“在卖方出示了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并单方签署了《房屋交接单》的情形下，视为卖方已完全具备向买房交付商品房的条件。”

【提醒】这是开发商为减少因业主拒绝办理入住所带来的麻烦而制定的，属单方认可就能成就的条款，意味着业主办理入住是无条件接受开发商提供的房屋。

条款2、“建筑面积或套内建筑面积误差缩水超出3%，除向买受人退还全部房款外，按人民银行同期存款利息支付利息。”

【提醒】买房者要坚持改为人民银行同期固定资产贷款利率，因为这两者之间的差别很大。退一步说，即使不约定，也不能约定成存款利率，因为不约定的情况下诉讼时还可能主张贷款利率。

条款3、“买方申请商业银行贷款的具体数额和具体年限以银行最后审批为准。如果银行批准的贷款金额低于买方所申请的数额，则买方必须在接到银行或卖方通知之日起10日内，以现金形式向卖方支付差额部分，否则视为逾期付款，应按买卖合同第七条承担违约责任。”

【提醒】这是开发商转移风险的条款，本来应该由双方承担的风险，现在变为由买房者来全部承担。