主题：楼市降价真相实查：这一次房价真“服”了吗？

楼市降价真相实查

上海楼市出现“量跌价滞”现象，同时不断有新的楼盘加入到降价促销行列中来，这意味着“史上最严”调控政策终于发挥出其应有的效果。我们有理由相信，在调控持续发力的情况下，房价合理回调指日可待。

文》本刊记者/甄爱军

这一次，房价真的“服”了吗？

10月底，中海、龙湖、长甲、绿地等知名房企联手将上海房地产市场搅得翻天覆地，正是因为它们接连推出打折促销活动，房价直降20%～30%。一时间，上海引起全国人民的关注。

加之在此期间，温总理不断针对楼市调控进行表态，房价更为引人关注。而近期价格变化比较大的上海，成为关注的焦点。

房价并未全面回落

上海房价到底是怎样一个情况？

根据市场研究机构提供的监测数据显示，10月房产市场出现“量价齐跌”现象。以上海为例，同策咨询数据表明，一手商品住宅成交量为40.5万平方米，环比下跌22%；一手商品住宅成交均价21115元/平方米，环比下跌7%。同样，二手房市场成交萎缩，总成交套数跌至去年7月以来新低（除今年2月）。德佑地产监测数据显示，10月份上海市二手房成交总金额108.34亿元，环比下跌22.43%；成交总面积73.24万平方米，环比下跌19.63%。

房价普遍回落了吗？还是仅仅出现局部变化？为了弄清这个问题。本刊记者采用最为原始也是最为有效的方式，直接与各楼盘售楼处接触，以及深入二手房市场来采集一手资料。我们发现，虽然近期又有少数楼盘跟进打折促销，但不可否认的是，整个市场还是显得比较平静。在我们实际调查的119个楼盘中，有近半数楼盘明确表示不降价，还有四成左右的楼盘虽然表示给予优惠，但是幅度很小。真正抛出“心动价”的开发商就那么几家。就二手房市场而言，虽然购房者已经受到降价消息的影响开始大胆“砍价”，但卖方仍持惜售心态，主动调低挂牌价的情形极为罕见。

同时，我们通过对上海周边城市如杭州、昆山、嘉兴等房地产市场考察之后发现，所在城市虽然都有打折促销现象出现，但也不普遍。此外，北京、广州、深圳等地，在过去的一个月里，虽然成交量有所回落，其实也还是处于“量跌价滞”的僵持状态中。

由此看来，房价并未全面回落，但确实得到了有效的遏制。

坚持调控不能放松

上海的大幅打折促销现象，到目前为止，还只是个案。因此我们认为，现在更加需要坚持调控。

自去年4月份以来，楼市调控持续了一年半时间，其间出台了包括“限购”、“限价”、“限贷”、“限外”等诸多政策，号称“史上最严”，但即便是这样，房价还是坚持到现在才出现松动。正如外界所看到的，包括上海在内的一线城市房价开始回落，以及土地市场降温等。但如果此时松动调控，无疑会让之前一年半的坚持毁于一旦，房价极有可能会出现报复性反弹。

温总理11月6日在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。从他的讲话中不难理解，楼市近期不会放松调控。

理性对待价格调整

对于习惯于房价上涨的中国老百姓来说，现在要做的就是调整心态，理性对待房价调整。

我们通过对开发商资金情况等多个方面综合分析发现，未来楼市将呈回调趋势。这对于已经习惯于房价上涨的老百姓来说，要转变观念，强化风险意识，应根据自身实际居住需要决定是否购房，而不是盲目跟着市场价格的波动去“追涨杀跌”。

不过专家表示，楼市回调并非坏事。从长期来看，由于我国城市化进程远未结束，这种巨变所带来的市场需求，会导致我国房地产市场在未来很长一段时间里呈现供需失衡态势，因此房价的调整只是暂时的。而随着土地与财政关系理顺之后，房产税、房地产信息系统制度逐步完善之后，房地产市场会进入一个良性的发展轨道。

上海楼市遭遇降价冲击波

上海、杭州等地都已出现促销幅度超过20%的楼盘，这些楼盘近况如何？我们对它们进行了实地走访。希望通过我们的眼睛，来探究这些大幅促销楼盘究竟发生了哪些变化。

文》本刊记者/甄爱军 见习记者/徐卓航 董佳

绿地秋霞坊：成本价回笼资金

10月29日，记者乘坐地铁11号线来到嘉定新城。在龙湖郦城售楼处门口，记者看到一张告示，大意为龙湖郦城促销活动已于10月20日结束，目前价格已经回到活动前的正常价格。在一中介陪同下，记者以看房客身份进入售楼处，发现沙盘已被严实地盖了起来，而几位身材高大的工作人员正在私下巡逻走动，不时以警惕眼光打量记者。销售人员表示，虽然此前促销的几幢楼尚有部分房源未售出，但短期内不会再以1.3万～1.4万元/平方米的价格销售，目前价格为1.7万～1.8万元/平方米。

紧邻龙湖郦城的绿地秋霞坊售楼处内却是另一番景象，看房客络绎不绝。接待记者的一位中介告诉记者，她是汉宇地产莲花路店工作人员，由于二手房市场冷清，此处促销力度又很给力，因此他们整个门店的工作人员今天都来此帮忙分销。目前秋霞坊正在促销4栋位于整个小区东北角的高层公寓，此次促销价格为1.3万～1.4万元/平方米不等。而此前已售出的均价1.8万元/平方米的4栋高层公寓，位于小区西北角。

当天，前3栋楼18楼以下房源已基本售罄，剩下一栋42号正对小区景观河，刚刚开盘。该中介再三游说记者“机不可失”，因为该楼盘楼板价达8000元/平方米，加上人工、建材、利息等费用，开发商成本价将近1.2万元/平方米，1.3万元/平方米的售价完全是开发商为了回笼资金。

截至记者截稿前的11月7日，记者再次致电上述中介时，被告知秋霞坊该4栋促销公寓所有90多平方米的2房已经售罄，仅剩少量3房有售。

星河湾：拒不承认降价销售

近日记者来到闵行星河湾暗访，在设在星河湾酒店二楼大会议厅的售楼处，记者看到偌大的接待厅内只有3个接待人员，并无看房客。当记者以购房人身份询问近期星河湾是否有降价促销时，接待人员回答说星河湾自去年开盘以来就严格执行“一房一价”规定，价格从未调整过。张贴在售楼处的“一房一价”明细表上写着，星河湾一期一共开了15栋楼，共622套，根据每套房屋的楼层及位置不同，价格为4万～6万元/平方米不等，该价格的制定时间为2010年12月。据此计算，一套位于该楼盘1号楼（整个小区最东侧，位置较差）的面积最小的250平方米的小户型房源，价格也要1100万元左右。

对于之前传出的星河湾楼盘降价20%的新闻报道，接待人员表示“那些都是媒体瞎说博眼球”。

随后记者与二手房中介阳楼地产工作人员取得了联系。中介告诉记者，目前星河湾的确尚未对外公开降价促销，但有一家上海的投资公司曾整体购入了星河湾1号楼所有房源，近期由于资金紧张，又以当时的收购价格转让了1号楼部分房源。由于他们的总经理与该投资公司老板熟稔，因此将之独家委托给他们做。根据楼层不同，其价格3.5万元～3.8万元/平方米不等。对比紧邻1号楼的2号楼平均4.5万元/平方米的销售报价，单价的确下跌了20%。不过该中介表示，这批特价楼盘已消化完毕，何时再会低价抛售尚不知晓。

记者在“网上房地产”看到，今年“金九银十”星河湾一共只售出8套，11月上旬更仅售出1套。

长泰西郊别墅：案场火爆好似卖公寓

10月28日下午，当记者来到长泰西郊别墅售楼处时，看到的是一派火爆的景象，有点像公寓项目的销售现场。

在这个礼拜五的下午，售楼处有5组客户，每组至少有两个业务员负责讲解。促销期间，前来看房的人确实不少。一位李姓工作人员表示，最近一周以来，每天至少有超过80多个看房的人。这样的客户接待量，的确超过了目前一般的公寓项目售楼处接待量。

长泰西郊别墅准备在10月29日举办一场音乐会，同时重点推出260平方米的独栋别墅，售价为918万～938万元之间，相对之前1300万元的报价，最高优惠幅度相当于打7折。业务员都极力劝说每一位看房的潜在客户缴纳5万元的意向金，并承诺当天选房成功之后，还有意想不到的惊喜，当然是在此基础之上再给予一定幅度的优惠。

从今年国庆节开始，长泰西郊别墅开发商长甲集团已经展开了一波促销活动，并取得了不错的效果。据了解，此前促销户型为220平方米左右的独栋别墅，促销价为798万～828万元，也是在原有基础上打了7折。据上海“网上房地产”网站上的交易记录，10月份共交易36套，套现金额超过2.8亿元。

在泗砖南路上，有五六个手里拿着写有“长泰西郊别墅接待中心”字样纸牌的人员，不停地向过往车辆招呼着。内部的接待人员说，他们是附近房产中介的工作人员，负责帮售楼处拉人进来，每拉来一个人，可获得相应的报酬。