主题：陈宝存：中国楼市200年无泡沫 百姓不明真相

全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存(资料图)

在当下楼市兵荒马乱的敏感时期，陈宝存用“白银三十年”来概括房地产未来的走势。而谈及眼下的“拐点论”，陈宝存认为“有点危言耸听”，因为“现在的市场不是真正的市场，是政策重压尤其限购限贷双重压力下的影响。真正的拐点，还远未到来。”

陈宝存：全国房地产经理人联盟副秘书长；亚太城市发展研究会房地产分会会长；全经联养生养老地产委员会秘书长；豪宅研究院副院长。全国地产知名专家和评论人。

作为楼市春天派掌门人，陈宝存向来以“平实文字写地产真相”活跃在公众视野中。在当下楼市兵荒马乱的敏感时期，他用“白银三十年”来概括房地产未来的走势，“房地产黄金十年结束了，我说白银三十年开始，还有青铜五十年，黑铁一百二十年，只要有人类就会有房地产的需求。”

关于楼市走势——房地产白银三十年

大武汉地产：您坚持认为楼市没有泡沫，以房地产市场50年的欠债为依据，可否详细解答一下？

陈宝存：楼市没有泡沫，这不光是我说的，包括很多了解房地产发展规律的人士都这么认为。房地产如果是一个球，那就是一个铁球，根本不存在泡沫破裂的情况。

咱们国家从1949年开始土地改革，实际上中国所有的老百姓都有土地有房。建国开始的前40年，中国基本上在做工业化，从一盘散沙的农业大国变成一个工业化国家的局面，这个时间段根本没考虑住房问题。改革开放开始，人们逐渐有钱了，而且钱越来越多，一直到1998年才开始房地产市场化的改革。改革开放1978—1998这个中间，居住是改善了很多，但相对来讲，面还是比较窄。比如城市的福利分房，这个根本就不是工厂能够做到的，机关行政事业单位能够做到的又有多少呢？

1998年房地产市场化改革，但真正开始是2003年，不到十年的发展历程，补的是50年的欠债。再就是前期有过大规模的福利分房，还有土地改革，实际上大部分老百姓都有了居住房。自有居住率农村占93%多，城市88.2%，水平相对比较低的。房地产的发展是城市化大规模拆迁，给居民回迁房、拆迁房，给现金或房子的补偿，城市居民并不缺房，而且很多居民都有三五套房。

实际上真正消费商品房市场的，通过市场渠道买房的就是富裕人群，原来给的房子太小，出现了改善性住房需求。这些富裕人群为城市建设做了很大的贡献，这部分人应该绝对是中国城市建设的功臣，直接推动了中国城市住房水平的提高。而只有通过商品房的热卖，才能保证棚户区、旧城改造的顺利进行，真正保证保障房的实现。

大武汉地产：在目前楼市成交惨淡的状况下，您认为未来发展的趋势怎样的？

陈宝存：整体的中国楼市，我认为还有三十年的高速增长时期，还有“白银三十年”。我一直有一句话，房地产黄金十年结束了，我说白银三十年开始，还有青铜五十年，黑铁一百二十年，只要有人类就会有房地产的需求。

但现在成交惨淡，这种情况是错误的政策压力下的表现，跟2008年的情况一样的，2008年的压制造成2009年的暴涨，那么今年的成交惨淡，依然会造成未来两年房价的暴涨。而新的土地拆迁条例造成城市的土地越来越拆不动，拆迁的成本超过增长的部分，大规模的拆迁成本和开发成本不可能下降。住宅、商业地产的发展还有很大空间，这是政府也左右不了的。

大武汉地产：最近您有了一个新的身份——豪宅研究院副院长，您认为豪宅是未来城市发展趋势，但据了解，今年下半年豪宅和别墅市场成交都很低落，您如何看待眼下的这些现象？

陈宝存：2003年，我做房企销售副总裁，告诉我的销售人员：住房改善升级的意思是，原来住60的，想换150，住150，想换300的，住300的，想换独栋。所以，现在我担任豪宅通网的总编辑，豪宅研究院的副院长。

1997年我有单位的福利分房，2002年自购了155平米的大房，2006年我们一家住上248平燕莎商圈的豪宅。从我自身，就可以看出购房者消费心理的转变。另一方面，市中心土地日益稀缺，土地成本提高也是规律，所以，豪宅必然是未来城市的发展趋势。关于豪宅的定义，主要是以价格论、品质论，低容积率，毛坯是看不出来是否豪宅的。面积上一般在250—350之间。

目前出现豪宅和别墅卖不动的情况，也是阶段性的压力，而且一般郊区的豪宅建筑成本低，慢慢卖慢慢赚，若一下卖完了就没得赚了。我们这个豪宅研究院，主要致力于研究豪宅品质与发展，推进中国豪宅发展的进程。

大武汉地产：您说商品房自产生之日起，就与普通人群的工资脱钩。这个我们听起来挺泄气的，就没有工薪阶层的活路了吗？

陈宝存：我一直都说，从最初开始，商品房就跟普通人的工资脱钩，因为有大规模的拆迁改造、补偿收入，根本就没有就算到居民总收入里面去。有的人可能工资一千块钱，住的房子价值上千万。很多的旧城改造都算到了保障房里去，这是不对的，这种保障房实际上就是商品房。

大武汉地产：开发商真的“很差钱”，到了危急的时刻么？

陈宝存：中国楼市，严峻时刻应该在看到人类即将消失的时刻。

开发商现在肯定“不差钱”。刚才我也说了，大型房企都是被资金追着在。前不久，做了一个调查显示，前三季度大企业都比去年同期高度增长，像万科前三季度销量已经基本上达到去年全年的水平，所以他们根本不缺钱，并且在拿地、开发幅度上面基本都控制了。说开发商很缺钱的人，根本就不了解企业运作的规律，纯属瞎说。

中小企业更不差钱，它完完全全可以把企业卖掉，大不了把项目卖掉。不存在差钱这种情况。但对于目前这种时间段，比如万科，还想卖点低价房，回笼资金去买点地，这种压力是有的，但是生存的压力都没有。说差钱是太笼统的说法，而且根本就不是实际的情况。在一个历史上销售情况最好的年景，哪儿来的差钱？我不懂。

现在的市场不是真正的市场，是政策重压尤其限购限贷双重压力下的影响。至于其他二三线城市有好多说是限购，实际上并没有限购，主要还在于限贷的压力。实际上进入第四季度，银行放贷的压力开始增大。因为前面压的太狠，银行的钱都贷不出去，所以我预计第四季度以及明年一、二季度信贷的总规模会宽松。现在国内经济发展的情势以及整个局面堪忧，明年一二季度在信贷总量一定的情况下，信贷的门槛不会特别严格，第四季度口头上不会松动，实际上会以各种形式来松动。

刚刚我也评论了温总理在俄罗斯的那个讲话，一直以来，温总理都是说合理调整价格，就是没说凤凰编辑理解的什么“下调”房价！一些媒体和专家，根本不了解行业发展规律而乱下判断，存在太多错误认识，误导公众。

大武汉地产：您一直在批判调控，认为九年调控实际上开了一个历史性的国内玩笑，对此也有相应的观点和数据来支撑，您这么肯定地指出政府的错误，有没有相关部门“约谈”您？发表类似的言论会不会有一些顾虑呢？

陈宝存：确实，我是属于调门比较高比较大的，而且现在调门越炒越高，但没有人约谈我。因为我一直在说的是市场真相，这些真相老百姓可能不明白，实际上业内的很多专家和部委的相关领导都是清楚的。我坚持说房地产发展的规律和行业真相，没有什么可顾虑的。不同于任总的麻辣风味，我认为自己是孜然加麻辣，加点孜然中和一下麻辣，提醒自己不要去走极端，这样挺好。