主题：贵阳楼市崩盘？“我们被鄂尔多斯了”

“十一”黄金周刚过，“贵阳楼市将要崩盘”、“贵阳将成鄂尔多斯第二”等传言广泛流传，使原本坏消息不断的楼市更加风声鹤唳。

这一传言的依据，来自一项不完全统计，该统计根据贵阳市30余个超过50万平方米以及超过20万平方米在建楼盘量，计算得出贵阳楼盘总建面不低于3000万平方米，规划居住人口接近100万，而贵阳市2010年全国人口普查统计出的城市常住居民人口不到300万。

给上述传言火上浇油的，还有贵阳9月中旬出台的《关于加快棚户区城中村改造和保障性安居工程项目建设的若干措施》，这一新政提及的“购房入户”被质疑触碰了“限购令”的红线。

贵阳楼市真的过剩了吗？楼市新政撞线了吗？严厉调控之下，二级城市楼市的真实生态如何？近日，《每日经济新闻》记者赶赴贵阳进行实地调查。

总供应量大幅增长

在近10天的时间里，记者足迹遍布贵阳各区域主要楼盘，通过实地“丈量”贵阳楼盘，梳理贵阳楼市发展脉络；深度采访政府部门、开发商、中介和研究机构以及购房者，力图从供应、价格、政策三个层面，揭开贵阳“崩盘”传言背后的真相。

超级大盘“井喷”是贵阳房地产市场上的一道另类风景。号称全国第一大盘的花果园项目，规划常住人口就达35万，这样的规模抵得上贵州省一个普通县城的总人口。另外，目前正在销售的100万平方米以上的超级大盘有13个，还有开发商在大规模拿地。

伴随着超级大盘“井喷”，今年以来，贵阳楼市总供应量大幅增长。从上半年的供应水平看，全年供应量有望超越2011年的793万平方米。

表面上看，“超级大盘”井喷式发展造成了过剩的表象，然而，答案并非这么简单。

贵阳楼市另类冲动：一个超级大盘可住35万人

1.2万平方米的售楼大厅，挤满了熙熙攘攘的购房者，犹如春运时的火车站候车大厅，多家银行在售楼大厅内设立了营业网点，办理住房贷款的购房者排起了长长的队伍……这是10月13日上午，《每日经济新闻》记者在贵阳花果园售楼大厅看到的情景。

“超级大盘林立”是记者在调查过程中对贵阳楼市最深刻的印象。在这些超级大盘中，提及“花果园”和“未来方舟”，在贵阳可以说是无人不知。

记者了解到，目前贵阳正在销售的100万平方米以上的超级大盘就有13个，单是花果园项目就有1830万平方米的体量，号称全国第一大盘。以花果园规划的35万常住人口为例，这样的规模足以抵得上贵阳市修文县人口的总和。

此外，中天·未来方舟的规划建筑面积也高达720万平方米。这两大项目的供应量占据了贵阳楼盘整体供应量的主体地位。据重庆中原地产贵阳分公司给出的数据显示，仅在2012年上半年，花果园项目供应量达452.2万平方米，占了贵阳楼市总供应量的75.4%。

“超级大盘”井喷式发展，需要多少市场容量来承接？这种情况的出现是否会导致贵阳楼市的严重过剩？

近日，有专家和媒体就贵阳房地产的库存量和贵阳市常住人口进行测算，得出了贵阳楼市严重过剩，或将重蹈鄂尔多斯覆辙的结论。事实果真如此吗？

“我们贵阳被鄂尔多斯了。”这是贵阳中铁置业有限公司财务总监、副总经理王成平10月13日见到记者时开门见山的话，从供需关系来看，目前贵阳楼市并没有泡沫。王成平已在房地产行业经营多年，在成都、广州等多地从事过房地产相关工作。

超级大盘“井喷”

“目前在贵阳如果不足100万平方米，没人好意思说自己是大盘。”贵阳房地产企业的一位高管向《每日经济新闻》记者表示，这种超级大盘的开发模式是贵阳当地房地产行业的一大特色。

统计数据显示，目前贵阳正在销售的100万平方米以上的超级大盘就有13个，潜在的超级大盘还有9个。

伴随着超级大盘的“井喷”，今年以来，贵阳楼市的总供应量随之大幅增长。来自贵阳正合地产的统计数据显示，2012年1~6月，贵阳商品房市场整体供应572万平方米，半年供应量均超越了2007年、2008年、2009年全年供应量，占2011年全年的72%；从今年上半年的供应水平看，2012年全年市场供应量有望超越2011年全年市场供应量793万平方米。

事实上，这些超级大盘的井喷势头，仅从土地市场的拿地上就能看得出端倪来。

继2009年宏立城拿下彭家湾棚户区大幅地块，进而如火如荼地展开贵州最大的“城中村”改造项目之后，2011年4月份再次出手拿下五里冲片区的11宗地块，并与彭家湾片区实现联动开发。不过，五里冲片区地块总面积竟是彭家湾片区地块面积的2.3倍之多。

除了宏立城敢于冒险大幅拿地之外，贵州唯一的本土上市房企中天城投（000540，SZ）在拿地上也毫不示弱，甚至一度还有业内人士将之称为“地皇”。

中天城投从2008年介入土地一级市场以来，到2010年时就已拿下7000亩综合地块，但耗资仅3.5亿元，中天城投直接或间接土地储备一举超过万亩，并成为当时西部地区规模最大的地产类上市公司。

时至2012年8月份，中天城投再次出手巨量拿地。据悉，今年8月24日，中天城投竞得8宗地块，建筑面积总计达331.96万平方米，规划所建项目为 “假日方舟”，也将是中天城投2013年新开工的重点项目。

据业内人士的权威说法，中天城投的超规模拿地得益于其独特的置换拿地模式，即通过把其他公司的非国有建设用地置换成国有建设用地，从而实现大规模的低价拿地。

此外，在由政府主导新城规划建设的指导思想之下，其他品牌房企也相继出现大片拿地的情况。据记者了解，利海中环广场项目占地达1509亩，保利生态体育公园占地2635.669亩，优品城邦占地2300亩，多彩贵州城占地7695亩，而西南国际商贸城甚至占地14580亩，这些大型房地产项目均将在未来一段时间内开工建设。

“西南国际商贸城当时在落地动工时，贵州省某高层领导曾亲自到场，凝聚人气。”广州中地行房产代理机构贵阳分公司项目助理刘永坤表示，其实这些大项目背后往往能看到地方政府的影子，而地方政府也想早点将贵阳建成一个现代化的区域中心城市。

蜂拥而来的外地客

在进入花果园项目内的一条花果园大道上，记者看到沿路刚好停放着5辆印有“遵义旅游观光巴士”标识的客车，从车上下来的乘客黑压压一片。

尔后，穿着标识宏立城公司服装的置业顾问带着长约百米长的队伍走在花果园这条道上，一名王姓中巴司机告诉《每日经济新闻》记者，这些乘客均是从外地来看花果园楼盘的，周末一天要跑3趟，平时至少也跑1趟。

源源不断的外地客，自然少不了相应的高点子返利诱惑和大规模的营销队伍。记者从一份来自里城地产的营销方案中看到，外地被接来的客户中午由开发商负责免费午餐，贵州较偏远地区的客户若当日无法返回，开发商晚上提供免费的酒店住宿。这份营销方案中还显示，凡在县市外展点登记并成交的客户，较在售楼部成交总价减免3000~5000元不等。

令人惊奇的是，该营销方案也透露，花果园项目共2000名置业顾问，其中仅售楼处就常驻了600名，另外1400名分布在贵阳市和贵州其他县市，“采用高佣金方式刺激置业顾问，销售提点千分之三（即销售一套100平方米约价值30万元左右的房子，可以拿到佣金近一千元）。”

“我仔细考察过花果园楼盘，每周都有5~8辆大客车停在那儿，像黔南州、凯里等地市州的客户来得非常多。”贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登对记者表示。

在花果园售楼部，记者随机采访到一名从贵州省黔南州赶来的池姓购房者，他手持外地客户购房意向书并面带微笑地告诉记者，这次是专门为远赴广东省佛山市打工的儿子买房的，“花果园的房价不到四千块钱一平方米，跟老家的房价差不多，但贵阳是贵州省的省会城市，等我儿子在贵阳安了家，以后就不用再到广东打工了，可以就近做些生意。”

正忙于手头事务的花果园销售总监张宁，面对记者的来访也停下工作，亦对记者透露，在贵州省内8个地市州中，就有50%~60%的刚需族来选择购买花果园项目。

重庆大学房地产MBA项目贵阳教学中心副主任吴靖在接受《每日经济新闻》记者采访时也提到，“重庆大学的一个老师告诉我，你们贵阳的花果园项目宣传怎么跑到重庆了？”

贵阳正合地产8月份的研报显示，花果园、未来方舟两项目整体成交6689套，成交面积61.34万平方米，分别占市场总体成交量的52.06%和64%。

10月16日下午，《每日经济新闻》记者赶赴未来方舟实地探访。在位于北京东路的中天未来方舟项目售楼部，外地购房客亦是络绎不绝。在售楼部入口处，记者看到道路两旁已停满了各种车辆，除了挂贵州车牌的汽车之外，也有从河北、浙江和广东等省份远道而来的，还有中天城投公司配备的专供看房使用的数辆大巴车。

走进偌大的售楼部，记者以购房者名义向置业顾问曹女士咨询一套89平方米户型的住宅，不过曹女士称，目前这种小户型已售罄，只有130平方米以上的大户型，如果还想买那种小户型，只有等待下个月推出的新批次楼盘了。

从重庆中原地产贵阳分公司的研报得知，从8月12日起至今，中天·未来方舟共推出了F1组团、H4组团、G1组团和H4组团，总计高达1346套房源，也附有交1万元抵1.5万元的现金优惠。

未来方舟的商业地产项目也引来了大量投资者的关注。在售楼部沙盘旁边，一群人正围着一个规划500余米高的综合体项目沙盘旁品头论足，其中一名跟丈夫坐车前来看铺面的吴女士一脸焦虑地对记者称，现在铺面不好买，刚才摇号都没摇到。记者从一展板上看到，当期批次的商铺几乎均被标注成了红色，意味着差不多被卖光了。

“上周（10月8月~10月14日）起商品房成交量回升至节前水平，成交2190套，环比上涨126%，成交面积19713平方米，环比上涨89%。”广州中地行贵阳分公司周报如此表述。

从《每日经济新闻》记者连续数日奔赴贵阳各区域实地调查的情况来看，无论是在上万平方米售楼部的花果园、未来方舟，还是在美的林城时代、新王府公寓和恒大城等普通项目售楼部，均能看到双节后人气回升的势头。记者从花果园、未来方舟营销部给出的数据来看，花果园在上周（10月8月~10月14日）成交989套，而未来方舟也成交了242套。

沿着南明河边一路往前走，河左岸的在建项目正如火如荼地进行着，数十辆挖掘机在裸露的石山上轰鸣，远处植被密集覆盖的地方,掩映着漂亮的半山别墅、洋房；河右岸仍能看到被拆迁留下的印迹。南明河从未来方舟项目中间穿过，一座八洞眼的旧式拱桥横跨于河上，作为昔日两岸居民日常穿行的重要通道，不过与眼前快速崛起的大型现代建筑相比，似乎显得极不相称。

使出浑身解数来吸引外地客的不仅仅只有花果园和未来方舟。“我们下一步还要到广州等珠三角地区推销房源。”王成平扭头对坐在副驾驶位置的记者说。

为什么要远赴岭南地区卖房子呢？王成平解释说，随着贵阳至广州、重庆等地的高速铁路、高速公路等项目的开通，未来的贵阳房子将不会仅仅局限于贵州人口，贵阳工业园区、旅游等产业发展起来之后，尤其是“爽爽的贵阳”拥有其他城市无可超越的气候资源，未来数年到贵阳度假避暑的客流会成倍增长，这些必将推动贵阳房地产项目的大量开工建设。

对此现象，胡晓登给出了这样一种解释：在珠三角、长三角等地区，卫星城市比比皆是，它们本身就大量稀释了周边的购房需求，而贵阳作为整个贵州省的单核城市，城市化率很低，呈现出明显的“孤岛城市”现象，所有优质的教育、医疗、交通和生活等资源严重向贵阳倾斜，造成省内各城市发展严重不均衡，使中心城市对周边地市州拥有强大的诱惑力，那些地方的人来贵阳购房的需求非常迫切。