主题：购房好帮手 如何进行楼盘比较

本期目录：

1.如何考察楼盘交通状况

2.如何考察楼盘配套情况

3.如何考察楼盘开发商实力

4.如何考察户型优劣


一、如何考察楼盘交通状况

网友提问：如何考察社区环境交通？

回复：买房要看周边环境，这是每位买房者都知道的常识。但究竟如何看，却并不是人人都熟悉。看周边环境，必须以自己选择的新房为地，看“衣食住行”及“开门七件事”的配套究竟如何。

1.衣

可囊括服装店、裁缝铺、洗衣房等，五金修理店也可以算入其内

2.食

为超市、菜场、油酱店、面包店、饮食店、小吃店等

3.住

不仅要看自己的房子，也要看周边的楼是怎样的房子，更要看有没有化工厂、电站、加油站、汽车、机动车维修点等，绿化如何也须看。

4.行

不仅要看房子有没有、轻轨、来往车辆、有几个车站等，还要看高架旁的下车道是不是在你的新房，出门是不是单行道等。

5.其他

还得看有没有公园、银行、医院，有老人的家庭最好离医院近一点；有孩子的应关心托儿所、幼儿园、、等，看马路是不是车辆很多。当然，选房不可能十全十美，应根据每个不同购房者的各自需求。在考虑周边环境时，我们应做“加法”，多想一点，更仔细一点。而在选择主要项目时，要做“减法”，要突出自己最需要的，其他的可相应淡化一些。

二、如何考察楼盘配套设施情况

网友提问：如何考察社区配套？

回复：社区布局及配套设施将对您生活产生很大影响，建议您考察一个项目时，从以下几方面着手：

1.居住密度及私密性

住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意。

2.公共建筑

居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有，以排除城市交通对生路上的威胁，且住宅离校的距离应在300米左右(近则扰民，远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米。

3.小区绿化

居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上，在市区，如果住区绿地率能达到40%甚至50%，就比较难得了。

4.小区布局

在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅采用1.6至1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。

5.小区内交通

居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。

人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不住宅，应尽量山墙而不是住宅正面。另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：车位的月租金是多少；如果购买，今后月管理费是多少，然后仔细算一笔账再决定是租还是买。

三、如何考察楼盘开发商实力

期房的最大风险是“烂尾”。所谓“烂尾楼”通常是指那些工程不能按时完成，或者无法全部完成的项目。期房一旦出现“烂尾”，不仅房产会贬值，而且还会直接影响购房者的正常生活，使购买者经济遭受巨大损失。俗话说：有钱好办事，开发商实力是保证项目正常建设最关键的保障因素之一。

开发商自有资金充足，即使在一定阶段内销售出现问题，也可以保证材料的及时供给和施工的正常进行。但如果项目是靠“滚动开发的”，也就是需要用销售收入进行工程建设，这样的期房就存在风险了。房子的销售情况要受市场供需状况及经济环境等因素的影响，一旦房子卖的不好，资金跟不上，工程建设就要受到影响，房子盖不起来，就更卖不出去，形成恶性循环。

行家认为，银行是否给企业发放贷款主要是看这个企业是否有相应的偿债能力，这可能是对开发商实力的最直接的判断。对于上市公司来说，可通过公开的财务年报，股票走势等进行判断，这些公司的融资渠道也比较畅通。

对于普通消费者来说，还可以从以下几个方面判断开发商的实力：

1、开发商以往的业绩；

2、项目总开发量和开工量。这点重要。试想一下，一个总建筑面积为60万平方米的大项目，可是首期只开工两懂楼，这样的开发商是有实力吗？

3、市场占有率，像万科这样的企业，同期开工的项目较多，市场占有，如果没有一定的实力是很
难应付的；

4、工程进度情况。建设工期是否有保障也能看出开发商实力。

四、如何考察户型优劣

挑选户型应注意以下几个方面：

1.在100平方米左右的房子户型设计中，两居室一般是80-90平方米，三居室是110-120平方米。

两居室中，起居室的面宽最低在3.8-4米，厅要大于20平方米，主卧要大于12平方米，面宽在3米左右，另一个卧室要大于10平方米，面宽也在3米左右。厨房要大于3平方米。三居室的起居室面宽大于4，面积要大于24。

对于板楼而言，进深要比较短，一般在12-13米，面宽则在6米左右。

2.基本元素包括采光，热，隔音，降噪和通风。对于采光和通风，一般面宽比上进深在1：1.5比较合适。在这方面板楼比塔楼有。

3.具体空间上，厨房一定要有，而且应该是中式的

尽管可能使用比较少，但一定要能开火。餐厅可以相对小一些。储物间一定要有，重要，中等衣帽间大小即可，两平方米左右，实用。

4.功能分区要明确，流线设计要合理