主题："国五条"出台 令房产市场重现观望情绪

近期，一二线城市房价涨幅较大，购房者“看涨”预期强烈，市场上非理性、恐慌式的购房行为普遍存在。“国五条”出台后，向社会传递出坚持调控房地产市场的信号。一度过热的市场预期受到一定程度的抑制，不少拟购房者又重回观望态势。业内人士表示，“国五条”出台对市场的影响更多的体现在心理层面，政策发挥长条机制还需各地执行细则尽快出台，并落实到位，有效控制房地产市场过热局面。

“国五条”出台为楼市降温，市场重现观望情绪

去年下半年以来，楼市逐步回暖，房价上涨在近期幅度较大，导致市场预期发生变化。山东大学经济学院副院长、房地产研究主任李铁岗指出，舆论对城镇化推动房地产市场的过分解读也是推高房价的主要因素。

中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，本次调控是继2011年后，国务院再次出台全面的房地产市场调控政策，对购房者、市场的心理影响会比较大。“国五条”虽然没有涉及具体措施，但为地方政府执行定调，将建立起长效调控机制。

业内普遍认为，国五条的出台将降低市场预期，抑制非理性购房。张大伟表示，“国五条”的出台对市场的影响更多体现在心理层面，预计两会后会出台力度更大的可执行性政策。本次政策的出台旨在维持市场的稳定，对一二线城市出现的少数区域非理性购房行为有抑制作用。

中国房地产学会副会长陈国强指出，当前，市场非理性购房行为有所显现，二手房业主漫天要价现象时有出现，市场已经出现了一定程度的恐慌，对于本届政府而言，重申从严从紧调控甚至有所加码势在必行，“国五条”的出台十分及时，也很有必要。

3月份是传统推盘旺季，“国五条”的落地无疑给升温中的楼市泼了一盆冷水。亚豪机构统计显示，3月份北京住宅市场预计将有30个项目入市销售。其中包括6个纯新盘项目，以及24个老项目后期。据报道，有开发商用“喜忧参半”表达了对“国五条”出台的心情。喜的是此前议论纷纷的“限贷、限购”等更为严厉的政策并未立刻出现；忧的是各地房价调控目标再次重申。有开发商因此而延期推盘，并改变定价策略。

“国五条”出台后，在不少拟购房者中重现观望情绪。在北京某金融机构工作三年多的刘先生对记者说：“北京房价的上涨令工薪阶层十分恐慌。原本在近期打算买房，但‘国五条’出台令我们重新看到房价合理回归的希望。”

一线城市表态至关重要，细则出台应严格执行

不少表示，表面上看，“国五条”所强调的调控政策的要点看似此前均有提及，属于老调重弹，缺乏新意和亮点，其实细细推敲可以发现，新提法和新要求不少。

“比如，‘国五条’中对于地方需制定年度房价调控目标，对地方官员的考核问责，扩大房产税试点范围等措施力度较大。”陈国强表示，预计在加大经济性和市场性调控手段的同时，以限购限贷为特征的性调控短期内非但不会退出，而且还将进一步加大力度和扩大范围，同时抑制投机性住房需求也将成为长期的基本住房政策。

张大伟则认为，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，在“国五条”中再次提出，对市场的影响会比较大。房产税等政策继续增加试点将加快。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，2013年全年政策的出台逻辑应该与2011年类似，即为年初国务院确定调控方向及原则，之后政策的重点在于各城市执行细则，尤其是房价上涨过快的一二线城市。各部委以及北京、上海等一线城市地方政府的表态至关重要。

调控政策是由统一来部署，但是具体的执行者是地方政府，政策效应的发挥需要长期不断消化和落实。李铁岗也表示，“国五条”传递了坚持调控不放松的信号，但政策只停留在表面上意义不大。若要发挥长效，应督促地方政府尽快出台执行细则，并对落实情况形成有效监督反馈机制。

调控将有效抑制投机需求，控房价目标制定有挑战

我国还处于城镇化的进程中，多数城市的城镇居民的住房供求矛盾还没有完全解决。业内人士表示，这些没有基本完成之前，房价整体上涨的态势难以逆转，调控的目的就是要促使房价的上涨以比较温和的形式，并保持在一个相对合理的区间内，满足城镇居民的住房需求。

业内表示，此次调控的宗旨是保证自住需求，抑制投机需求，地方在制定政策时应掌握这一原则。陈国强表示，信贷政策在“国五条”没具体体现，但差别化的信贷政策依然是调控中的重要手段之一，应视市场具体变化情况而制定。此前，对二套房要求首付六成，利率上浮10%，后续调控有可能进一步趋严。

李铁岗表示，房产税试点范围扩大相对容易，只需选择几个房价上涨过快的城市即可。难点在于如何制定房价调控目标。房价增长应该与GDP增速、CPI水平、人均收入等等经济变量的变化相匹配，但实际操作起来难度很大。国内对房价与经济之间内在关系研究不足，制定目标缺乏理论基础；在实践上也缺乏成功经验。因此，制定控房价目标对地方政府来说是一种挑战。

山东财经大学房地产研究所所长郭松海表示，2011年出台的“国八条”已经要求各地“合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”，并将房价调控目标作为地方政府年终考核指标。多数城市都以房价涨幅低于GDP或人均可支配收入增幅作为控制目标。如果各地GDP增幅为10%，当地房价涨幅是1%至9%都属于达到控制目标，房价涨幅差别如此之大，调控房价的效果也是不一样的。此前的目标总体来看过于宽松。

郭松海建议，衡量居民住房支付能力的最适合指标是房价收入比。由于各地房价相别很大，收入也有差异，其房价收入比的指标也会有很大不同，其控制目标也不能一致。房价收入比偏高的城市，近一段时间房价应是负增长；房价收入比偏低的城市，房价可以保持较低增长。