主题：中国地产格局动态：4大千亿地产贵族俱乐部紧逼万科

地产白银十年，仍是要拼规模的十年，等到包括三四线在内的刚性需求消化完后，才会走进另一个故事

  “地产的白银时代应该已经说开始了。”资深地产分析师认为接下来地产会有一些减速，“但也不可能突然就直线下滑，它更像一个圆弧顶。”

  这是一个有着将近152家A股公司，15000亿存货和10315亿市值的市场。

“白银嘛，相对难吃一点。” 前述地产人士在电话那头笑道，“弯道超车的机会可能就少了。市场好的时候我去卖房子，市场不好的时候我去买地，这种做波段高抛低吸的粗放式生存，可能也不是办法了。”

  当然，在多数分析师眼里，白银十年，仍是要拼规模的十年。等到包括三四线在内的刚性需求消化完，才会走进另一个故事。

  海通证券(600837,股吧)在2013年的策略报告中抛出了“新君王论”，提醒这个市场正在发生的深刻的变化。“从现在看，有些公司确实有潜质。但不好下定论去说哪些公司。”

这一年，万科给自己定下的销售目标是1400亿，在11月末已完成1271.5亿。

  如果把时间拨回2005年，彼时的万科才刚突破“百亿”大关。到2010年12月2日，万科的2万多名员工已收到总裁郁亮发来的邮件，宣告万科成为首家销售过千亿的地产商，同年中海地产(0688.HK)率先在国内房企中实现百亿利润。

  从百亿到千亿，万科用了5年。而从千亿到两千亿，万科将时间设定在2014年。

“万科的体量很大，按现在的发展速度看，有些困难。我的看法是最终能实现，但不会那么快。”一名深圳券商地产分析师说。

  在地产的黄金十年，百亿是一条神秘的界线，销售破百亿后往往将迎来爆发式增长。同时也绕不开另一条千亿定律，即破千亿后成长速度会慢下来。

  万科也逃不出这个圈。2010年的销售增速为70.55%，2011年减至12.37%，2012年(前11月)仅9.88%。在资深地产分析师看来，“这与今年以来标杆企业意气风发的姿态格格不入。”

今年开始，千亿俱乐部将迎来新成员。保利地产(600048,股吧)(600048.SH)前11个月销售了920.32亿，最接近千亿；绿地集团同期约900亿；中海地产同期销售了848.36亿元(港币折算)；恒大地产(3333.HK)同期约846.3亿。尤其是保利，在分析师的测算中，“它12月份不用加快推盘也能达到千亿。”

  若实现，恒大只用了4年就从百亿迈向千亿；保利5年；中海5年；绿地8年。

  随之尖锐的问题被抛出来，迈入白银时代后，地产神话万科是否会被这群身后的对手超越？

“这完全有可能。”前述华东地产研究员平静地说道，“不过错过了最好的黄金期，要从体量上超越万科，难度还是挺大的。”

  2011年年末，保利和万科还有478亿的销售差距，到今年11月底，这一数字已缩减为351亿。绿地去年同期与其的差距为434亿，今年只剩372亿。而中海与万科的距离，也从490亿拉近到423亿。

  深圳资深地产人士则换个角度描绘出远景，“以前还可以说万科模式，现在这些大地产商其实已经到了一个很相似的地步了，基本上都嫁接了万科模式，快周转加高融资。未来竞争会更激烈，你会看到分化。”

那么这些追兵，拿什么来跟万科竞争呢？

  12日下午，记者从深圳龙岗爱联地铁站附近的保利上城售楼中心了解到，“今年的任务已经完成了，所以楼盘就涨价了。”

  这是2012年地产圈奔跑得最快的公司，以2011年732亿到2012年破千亿的速度。前11个月保利累计销售920亿，同比增长36.10%。

  今年，保利很有望取代去年崛起的恒大，重新回到第二的位置。

  “保利的扩张明显快于万科。”在分析师看来，市场低迷时保利的弹性很强，“央企背景拿地便利，风格激进，杠杆放得很大，2009年做过增发，刚需盘占比较大。”

  而中海是最赚钱的地产商。从2011年的净利润率来看，中海为31%，而同期万科只有13.4%。

  恒大则是土地储备最多布局最广的地产商，触角遍布200多个城市，以三四线居多。“低价走量也是杀手锏，毛利只有20%多，比万科还低。”据了解，目前恒大仍在为千亿做最后冲刺。“12月还加大销售力度，第一周就推出了5个新盘，单周就卖了快50亿。”

第二梯队的秩序重构

  龙湖、碧桂园脚步放慢，华润、世茂、招商加速，金地掉队

  地产业的重构，如果说在第一军团是翻云覆雨，在以港股为首的第二梯队也是瞬息万变。

  这使得长期专注于A股上市房企研究的某分析师打算，“把港股也纳入研究范畴。”

  2012年，位列第二军团的港股和A股地产公司发生了一系列裂变。

2011年，迅速崛起的龙湖地产(0960.HK)以381亿的销售规模，击败了华润置地(366亿)、世茂房地产(315亿)、雅居乐(310亿)、金地(290亿)、富力地产(287亿)、招商(210亿)，座次仅在碧桂园(430亿)之后，却在2012年慢了下来。

  今年前11个月，华润置地(1109.HK)和世茂房地产(00813.HK)以“新龙湖”的黑马形象闯进视野，表现仅次于刚复苏的绿城中国(484亿)。

  华润置地已完成了460.1亿销售，世茂房地产422.86亿，分别从2011年的第9、10名跻身第7和第8，甚至甩开了梯队龙头碧桂园(421亿)。

 而龙湖地产同期的销售只有358.6亿元，座次从第8滑落到第10。前述华东地产研究员提醒记者，“龙湖主要做高端产品，今年市场的主流是刚需项目，这块它的占比稍微少一点，所以会受一些拖累。”

  遭遇类似境地的还有雅居乐。全年销售目标为315亿，前11个月仅完成270.7亿。瑞信、里昂证券以及瑞银的研报均透露出对其“目标难以达成”的担忧。