主题：广州一手房当二手房抛售 部分房企欲囤房过冬

不过，被称有“保留单位”放盘的中海锦榕湾开发商有关人士却表示，他们并不了解这个情况，中海地产在广州市场的房源，基本上在今年上半年已售罄。另据业界人士透露，目前广州一手房市场也开始出现讨价还价情况。

据地产中介经纪杨先生说，中海锦榕湾这次拿出来的20多套房，因为房价“笋”，在短短两周之内就全部卖完了。购买这样的房子，跟买一手房的流程是一样的，可以直接与开发商到阳光家缘网站签约，不用付出中介佣金，也不用付出不到5年的营业税费，总成本比买二手房还要低。

记者截取的阳光家缘数据库中，没有见到最近有20多套房屋的成交签约记录，仅在10月14日该楼盘有签约1套房的记录，均价是23204元/平方米。而在房管局的阳光家缘数据库，可以看到对外表示已售罄的该楼盘，还有46套房源处于未售状态。

业界人士认为，在二手房市场卖掉存货，即便价格比此前开盘时低，也不易被原业主发现，不会引起退房等不良反应。

中介称资金紧要低价出手

据了解，有部分楼盘虽然已经表示售罄，但都仍有少量单位是开发商的“保留单位”。在网易房产截取的阳光家缘数据库中，珠江新城也有部分标明“售罄”的楼盘，仍有单位未售，且最近有成交。

比如，珠江新城广弘天琪楼盘，在11月23日有一套房屋签约成交，均价仅为16722元/平方米，在卖完这套房后，该楼盘仍显示有17套房未售。而这个房价，比2009年4月23日时该盘开盘均价18000元/平方米还要便宜。

杨先生还透露，今年2月初，革新路还有一个楼盘有批货，要在二手房市场卖。这是今年年初已经开盘时留下来的货源，大约40~50套，楼层都比较好，户型有两房~四房。原先大概是卖2.2万~2.3万元/平方米，估计到时候拿出来是2万~2.1万元/平方米。在南洲路也有个楼盘，要委托二手卖。“在二手房市场卖效果很不一样，因为二手房客户多”。

抛售手上的存货，进行大幅度的降价，背后都是开发商急着用钱。开发商资金链越紧张，降价快速出货回笼资金的愿望就越强烈。到底目前开发商的资金链情况如何呢？

同创卓越房地产总经理赵卓文认为，从半年报来看，上市房企总负债1.24万亿，总资产1.73万亿，资产负债率达71.28%。其中，保利80.74%，万科78.97%，绿城87.71%。负债水平达到历史高位。企业经营总体比较稳健，但行业压力仍然较大。

而经纬行研究中心经理朱欣苑认为，今年开发商资金普遍还不算太紧张。但明年就不乐观了。因为信贷继续收紧，明年初开发商拿不到贷款授信肯定就会降价。据了解，今年有很多开发商做了信托融资，明年房地产信托的门槛肯定会更高，审批也会更严。

预计楼价年前有一成降幅

广州市国土房管局最新官方数据显示，10月广州一手房成交同比下跌近七成，房价却仅仅微跌0.7%。虽然目前广州市促销的手法是五花八门，但也未见实际真降。购房者最关心的是，到底广州市楼价什么时候才能有比较明显的降幅呢？

合富辉煌首席分析师黎文江认为，预计在12月份广州市楼价会出现真降，降幅大概就是9折甚至8.5折。中原地产天河区物业部总经理潘婉霞表示，楼市总体看跌，但预计在2012年前，观望情绪还是比较重。因为限购限贷等政策，有部分曾表示在今年12月份会到期，到期后这些政策是否会继续延期，将成为关注的重点。一旦有政策稍微放松，房价则会筑底。

同创卓越房地产总经理赵卓文分析，2012年房地产行业将继续调控，短期内不会出现政策松动。因此，他提醒打算入市买房的消费者，开发商在年末花样百出的促销，确实非常诱人。但历史上无数的案例都证明了逆市操作，风险巨大。结果往往是楼市炒家跑掉了，有钱人也跑掉了，最后是广大的普通居民为楼价的下跌而埋单。“2012年抄底楼市，风险大于机遇。楼市的冬天才刚刚开始，春天还很遥远。”