主题：楼市供求失衡销售失灵 “小户型”文章也难做

时值上海楼市传统“金九银十”，开发商借此机会纷纷推盘。网上房地产数据显示，９月份前１０天，上海新推房源的面积近７０万平方米，已接近８月份整月的住宅新增供应量。其中有一半以上都是受主流购房者青睐的“小户型”，但受打折促销价格战以及浓郁的观望氛围影响，这批本是应市而生的小户型楼盘，在开盘后多数遭受冷遇。

小户型金秋扎堆面市

低迷的８月过去后，开发商欲借传统“金九银十”打开滞销局面，这使得９月第一周的新房供应环比大幅度上升。佑威房地产研究中心的最新报告显示，９月第一周（９月１－７日），上海一手商品住宅（剔除动迁配套房，下同）的供应量大幅增加了６０％，达３１．３３万平方米。而网上房地产数据中，９月前１０天，上海已开盘住宅楼盘近２０个；已在网上预告楼盘近４０个。并且基本都在中环以外。据不完全统计，上述５０余个住宅楼盘，就将推出建筑面积近７０万平方米的房源，已逼近８月份整月的住宅新增供应量。

网上房地产信息显示，市中心的新盘数量仍较少，９月份市中心可能推出新房源的只有闸北、杨浦、黄浦区，而曾出现一周新房零成交的卢湾和静安区，在９月尚未出现新盘预告。可以看出，９月份新房供应主要集中在浦东、宝山、嘉定等郊县区域——正好是小户型产品较为集中的区域。网上房地产信息显示，在９月前１０天开盘或者预告开盘的６０余个项目中（含别墅），有一半以上都主推５０－１００平方米的小户型产品。

据不完全统计，松江区９月有３个楼盘推出新房源，另外将有１０余个楼盘在年底前入市，而浦东新区９月也将有４个楼盘推出新房源。其中，松江区近两年推出的新盘，海派青城、上海青年城、德邑小城、摩卡小城等，都打出小户型旗帜，９月将要开盘的三湘四季花城四期等也同样如此。

另外，浦东的外高桥板块也可能成为９月较活跃的板块。以荷兰小镇风情为特色的高桥新城即将于９月推出９０平方米以下的中小户型住宅。而附近的新盘金地未未来、禹洲金桥国际，也以小户型产品为主。

供求失衡销售“失灵”

２００６年５月底出台的“国八条”中，提出了“自当年６月１日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。”记者发现，７０／９０政策出台至今已有两年半，按照房地产项目的开发节奏，目前也正是中小户型项目的第一个批量供应高峰。

但是，今年“金九银十”开局不利，９月初新推房源大多成交受阻，批量上市的小户型也惨遭冷遇。佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，９月第一周，在新房住宅供应大涨六成的情况下，成交量竟然环比直降三成以上，仅有１０．９４万平方米，并且创造了近１８周来商品住宅成交量的新低。同时，９月新推的小户型房源也没能盼来成交上的突破——曾经热销楼盘闵行好世鹿鸣苑在９月５日推出６８套新房源，截至１３日成交４套，预订９套；徐汇区热销名盘中星海上名邸的“邻居”长春新苑也在９月５日开盘，推出的１５９套小户型房源成交了１６套；９月７日开盘的浦东东苑名都，推出的１０８套房源只预订了２套……就连凭借价格战闯出一片天地的金地湾流域，推出的６６３套房源也只售出了３５套。

中国指数研究院总经理陈晟指出，９０／７０政策对楼市健康发展的意义不容置疑，现在的问题是，市场低迷，刚性需求选择观望，造成了小户型房源供求失衡，而大户型反而受到部分资本热捧甚至炒作，这种状态与９０／７０政策的初衷背道而驰。

记者手记

小户型楼盘销售有待观察

建筑面积８０－１００平方米的两房一直都是年轻夫妇选择婚房的重点户型，低总价、低门槛的特点，使小户型在近两年的上海楼市中成为热门产品，尤其是交通优势明显的小户型楼盘，常常引发抢购狂潮。对于一些郊县开发商来说，也愿意开发这种易叫高单价，迎合刚性需求的产品。

而为了支持小户型建设，今年８月２７日，中国人民银行、中国银监会明确把“建筑面积在９０平方米以下的中小套型普通商品住房建设”纳入金融优先支持节地房地产开发项目范畴。

不过，这种本是顺应市场而生产的产品，恰逢楼市寒冬集中面市。当下楼市浓郁的观望氛围，使得小户型对主流购房人群的吸引力大打折扣。不过，随着９月供应量的增加，开发商价格战进一步传统“金九银十”的成交量或许能够得到一定程度的恢复，小户型楼盘的销售走势，也有待观察。