主题：温州炒房团“封杀”李嘉诚旗下和记黄埔 称被下套

直到3个月前，胡佳（化名）还不相信，会有开发商敢给温州炒房团“下套”。

在胡佳心中，炒房团和开发商是“一根绳上的蚂蚱”。无论楼市风向如何，温州炒房团总是开发商的“座上宾”，开发商困难时，炒房团也总会挺身而出。

温州炒房团虽然名声不佳，“也有非常义气的一面。”胡佳告诉《瞭望东方周刊》，2008年金融危机的时候，炒房团曾帮助上海“御翠豪庭”度过难关。

御翠豪庭的开发商是李嘉诚麾下的和记黄埔。资料显示，御翠豪庭的项目公司和记黄埔地产（上海）古北有限公司于2001年11月30日成立，由和记黄埔与其“大哥”长江实业分别间接拥有50%的权益。

2008年6月，温州炒房团来到御翠豪庭，“当时买房的80%到90%都是温州人。”胡佳也一次签下了3套房产。

此后不久，胡佳就面临着金融危机和楼市调控的双重压力。“银行贷款批不下来，温州的生意又现金流不足。”胡佳说，这种情况下，炒房团一般会提出退房。

为此，“和黄特意派人到温州请我们吃饭，这人自称香港人，销售部门最大的领导，和黄上海公司，只有2个人职位比他高。”胡佳说，这位高层只肯告知自己的英文名，让她有所不满。

但随后的对话却让她很满意，“他说我们银行贷款还没下来也不要紧，可以延迟付款，只要不退房，在交房前把房款缴清就可以了。”

由于价格比之前低很多，胡佳和同伴们接受了和黄的建议，“也是被和黄的诚意感动，愿意共度难关。”

公开资料显示，2008年1月1日到6月5日，御翠豪庭售出的128套房源，均价已接近每平方米4.5万元。而2008年6月又新推一批房源，成交均价却只有每平方米33806元。

2008年8月，银行贷款到账，“退房危机”就此消弭，2009年9月，御翠豪庭交房。

不料，2011年初，胡佳却收到了和黄的民事起诉状，要求她支付100多万元的违约金，理由是她当年在付款时间上“违约”。

一百多业主遭遇索赔

胡佳觉得，和黄很可能早就设下“套”，证据就在当年的《商品房预售合同》里。

胡佳购买了御翠豪庭3套住宅，但三份合同中，付款时间最短的只有6天，按照目前中国房地产交易的现状，7天就完成申请贷款、银行审核、银行放贷等一系列流程，几乎是不可能完成的任务。

“其中一份合同，我是24号签的，但合同23号就已经生效了，也就是说，在签约这天我就违约了，因为23号就要交首付款。”胡佳说。她当时在现场就提出了疑问，“但所有销售员都说没有关系，不会追究我责任的。”

2010年12月24日，和黄却突然给胡佳寄来了一份结账单。其中虽然写明2008年8月已经交纳了全部房款，但却多出了一项“财务费用”，即违约金。

“销售员告诉我，那是公司法务部做的事情，不用理他，你自己看看合同，只要交了房，就不存在追究违约金了。以后看到是法务部的号码，电话都不用接。”胡佳说。各个房产公司的销售人员普遍和炒房团保持着长期的联系。“一有新盘，就会打电话给我们推荐。”

“开发商指定银行办理贷款是中国买房的惯例。特别是炒房团买房子的时候，开发商都要负责搞定银行。以往也遇到过贷款被耽误的事情，但从来没有开发商找过我们麻烦。”胡佳说，但她没有安心多久，律师信和民事起诉状接踵而至。此时，她才真正意识到事情的严重性。

2011年2月到4月，御翠豪庭的业主自发举行了3次会议。出席人次分别为60多人、40多人、40多人。同为御翠豪庭业主的葛晓丹（化名）告诉《瞭望东方周刊》，“就和黄追讨违约金一事，以电话、短信形式联络过的业主有100多个。”

“几乎所有业主都给当初的销售员打过电话，得到的答复都是不用理会，还有的销售员直接就说法务部脑子有毛病，他们还会跟公司投诉。”葛晓丹告诉《瞭望东方周刊》。

“高手”对决

葛晓丹也是温州人，有多年炒房经历，并自有一套维权套路。

接到“结账单”后，葛晓丹第一时间找到了当年买房时负责与她联系的和黄销售人员。并且将对话过程录音以作为证据。

在葛晓丹提供给《瞭望东方周刊》的这份录音资料中，这位销售人员目前仍在和黄公司任职。

这段录音中，葛晓丹步步为营。先是提出：“我们当时买房的时候贷款的时间期限也是跟你们业务员沟通过的。我从开始收到第一封信就打电话给你了，你那时候说没事没事。”

获得销售人员的回复：“我当时也是请示过领导以后才给的答复，不是瞎讲的。”

进而又让该销售人员承认购房时“客户问稍微拖一点时间滞纳金会不会真的付啊之类的。当时肯定也是问过领导，他们肯定是说应该没问题吧”。“他的答复是说应该不会付吧。我们也没想到香港这边看滞纳金滞纳出来一个多亿，上海这边没有一个总经理能签字确认免掉这一部分钱。所以香港这边一直在追讨这笔钱。”

在葛晓丹看来，这份录音将是她的“杀手锏”。

但与和黄相比，她的“道行”还是太浅。

因为当初的合同补充条款第二十二条中，就写明“未经甲方书面授权，甲方雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件均属无效。”

“和黄一开始就防了我们这一手。”御翠豪庭另一名业主刘熙载（化名）告诉《瞭望东方周刊》，在她多年的置业生涯中，这样的条款还是第一次遇到。“谁买房子不是跟销售员打交道，没有人会说，我要买房子，把你们总经理叫来，何况就算总经理来写个承诺书，现在也没用，因为没有公司的书面授权，任何人说话都不算。”

霸气外露的补充条款

补充条款深有讲究。

第十四条：“如甲方在预售合同约定的乙方有权解除合同之日起十五日内未收到乙方发出的书面解除合同通知，则视为乙方放弃解除合同及退房的权利，乙方同意继续履行预售合同。”但在第四条中，甲方有权选择解除合同或者继续履行合同的时限是两年之内，这也是显失公平的，许峰说。

北京世纪律师事务所律师张铁雁告诉《瞭望东方周刊》，在这份购房合同中，补充条款大多具有“霸王内容”，如购房者逾期付款，自违约之日起就要向开发商支付逾期应付款额每日万分之三的违约金，而开发商逾期交房，还要超过90天后才向购房者支付违约金，支付的金额仅为已付款额每日万分之一。

而在合同正文中，开发商未征得业主同意变更小区平面布局，且不能按要求恢复的，开发商向乙方支付违约金处填写的是总房价款的“0%”。

开发商交付房屋有质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费赔偿的数额也是修复费的“0”倍。

张铁雁说，和黄的《商品房预售合同》文本，名义上采用上海市房地局制定的《上海市商品房预售合同》成文文本，但实际上用补充条款将主要合同条款内容全部改变。

在刘熙载的合同补充条款中，“删除预售合同某一条项下的全部内容，并替换为以下文字”的字句，就出现了7处。

张铁雁说，补充条款中，几乎每一条都隐藏着免除开发商责任、加重购房者责任的内容，最典型的就是补充条款第22条规定。

事实上，补充条款是开发商自己的规定，按照《合同法》第四十条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。” 吉林金梅律师事务所律师蔡仁鲁告诉《瞭望东方周刊》。

也就是说，未经书面授权，和黄雇用的任何人员出具或签署的任何文件均属无效的条款，就是用来蒙蔽不懂法律的外行人的。

“整个《商品房预售合同》内容有34页之多，一个懂业务的人都需要几个小时才能阅读完，弄清含义则要更长的时间，一个普通的购房者就可想而知了，基本上就是相信开发商的售楼人员宣传，通过售楼人员了解情况，而不会去看合同条文，更不会追究其条款内容的含义，如果售楼人员再不去提示和说明，购房者就是聋子、瞎子。”

售楼人员是开发商安排负责售楼工作的人员，他们的宣传和承诺是代表开发商的行为，其行为后果应由开发商承担。

《民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”。

尽管第一批参与诉前调解的业主多以强硬姿态回绝了和黄的调解方案，但他们至今也没有收到法院开庭的传票。此时，距很多业主收到诉前调解通知已逾3个月。

更具戏剧性的是，按照这份合同和补充协议，和记黄埔在款项全部付清之日起两年内应提起要求支付滞纳金的诉讼，否则即超过诉讼时效，丧失胜诉权。而按照和黄自己出具的“结账单”，刘熙载在2008年8月27日就已将全部房款付清。

也就是说，和黄很可能早就已经超过了索赔的诉讼时效。

在接受本刊记者采访时，御翠豪庭的业主都一致要求化名，以免成为和黄下一轮攻势中的“靶子”。胡佳和葛晓丹则告诉本刊记者，在他们所处的炒房团圈子里，和黄已经被下了“封杀令”，“今后我们的亲戚朋友，肯定不会再买和黄的房子。”