主题：楼市长效调控机制刚有点眉目 部分城市已松绑或试图放宽限购

业内担忧限购急退或致楼价继续

近期，有消息称楼市调控将从短期的限购、限贷等政策转向建立长效机制，分析人士认为“住房信息制度及不动产登记的建立、房产税试点范围的正在逐步扩大、个人所得税的征收等等，调节多套房拥有者的持有收益、收益部分”都有可能成为长效机制的其中选项。值得关注的是，在楼市长效调控机制出台前，部分城市已松绑限购或酝酿松绑限购，这引发了业内对于楼价继续大幅上涨的担忧。

从“强调调控”转为“建立长效机制”

近日，温州限购令松绑引发市场强烈关注。根据温州新规，温州市户籍居民家庭如果已经在温州市区拥有一套住房，现在可以再购买一套市区住房。放宽限购令后，获准购买第二套住宅的人数增加。

在同样限购的深圳，近日传出消息称限购令将从明年起松绑，更有地产中介将此传言作为“推销手段”。不过，深圳国土委官方微博辟谣称，此为不实传闻，深圳将继续贯彻执行国家房地产宏观调控政策，包括继续限购，促进房地产市场健康平稳发展。

而在广州，上月广州房管局召开的一次内部研讨会上也传出将“松绑部分郊区限购”的消息。不少分析人士认为，部分城市传出松绑限购或考虑取消限购，意味着楼市调控风向将发生变化，而促使限购政策退出的，正是传言要出台的“楼市长效调控机制”。

业内人士表示，对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。尽管楼市长效调控机制方案尚未出台，也不知其真实性与落地的可能性，但是这一风向反映了当前房地产市场重现房价上涨预期的市场背景下，相关部门对于当前房地产市场走势的担忧以及对于中长期房地产市场健康发展的设想。

去化调控手段和措施势在必行

2012年以来的政策微调定向宽松已使楼市基本面逐步好转，即使有新国五条细则的发布，但是从执行层面来看，楼市调控政策仍然是延续之前定向宽松的措施。这得以让市场和开发商有喘息的机会。有实力的高周转企业、央企地产企业早已开始融资、拿地提前布局下一轮市场发展机会，局部“日光盘”、“”现象频频重现。

业内分析人士表示，从楼市调控政策走向及趋势来看，限购等化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有其退出的一天。从未来趋势来讲，限购会逐步宽松取消，经济手段、市场手段代替化调控手段和措施势在必行。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，如果楼市长效调控机制出台，那么将通过以税费为主的经济手段与市场手段的使用，遏制投机性需求，保证合理的自住需求，支持中长期的性需求，从而稳定房价上涨的预期，促使房地产市场稳定健康发展。至于楼市长效调控机制初露端倪之后，限购等化调控手段的退出方式，张宏伟认为，应该是一个“阶段性”漫长的过程，应该在现有定向宽松的基础上逐步再度宽松，如在一定时期内逐步放开允许本地户籍家庭购买第三套住宅，甚至第四套住宅等等。届时，通过住房信息制度及不动产登记的建立、房产税试点范围的正在逐步扩大、个人所得税的征收等等，调节多套房拥有者的持有收益、收益部分，同时，通过住房信息联网，从长远角度“有针对性”调节房地产市场资金的流向及价格的走势，限制楼市性、投机性需求，保护自住购房需求，让住宅市场回归居住属性，达到房地产市场“去化”的目的。

长效机制难解当下楼价燃眉之急

不过，长效调控机制对于楼市来说有点“远水救不了近火”的味道，在长效机制出台前，各地试图松绑限购的举措有可能促使楼价继续飙升。

8月18日，国家统计局发布2013年7月新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况显示，与6月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，持平的城市有4个，上涨的城市有62个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.2%。而与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。7月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为18.3%，涨幅比6月份回落的城市有7个。

与此同时，国家统计局数据显示，7月份上海、北京、广州等重点城市的房价上涨态势比较明显。在7月份的房价数据中，共有9个城市的同比涨幅超过10%，其中同比涨幅最高的为北京的18.3%，此外，广州涨幅为17.4%、深圳涨幅为17.0%，上海涨幅为16.5%，厦门涨幅为13.9%、南京涨幅为12.8、郑州涨幅为12.0%。福州和南充涨幅皆为10.9%。

近日广州市房管局发布的数据也显示，7月份广州楼价达15841元/平方米，同比上升10.7%，环比上升3.8%。而在区域，7月份广州有4个街道的楼价超过5万元/平方米，六区楼价达27193元/平方米，环比涨幅高达20.2%。

建议

制定“差别化”信贷限购政策

从当前市场表现来看，一旦政策面出现“微调”松动，开发企业便会想方设法让市场活跃起来。“价”、“炒地价”成为当前市场成交量逐渐回暖的背景下两大炒作主题，通过这样的市场炒作让市场重新回归热闹的气氛。

北京、沈阳、南京、厦门、福州、广州、杭州等城市楼市异常――“日光盘”、半夜排队、连夜开盘情景又现，购房者中，中小者众。现在看来，当前尽管出现了“钱荒”，但并不紧张的市场现状不仅没有让开发企业资金面出现危机状况，反而加剧了以一线城市为代表的大中城市楼市供求关系的紧张局面。

“在楼市长效调控机制尚未出台的市场背景下，在限购、限贷尚未明显松动的市场背景下，在当前更为务实的做法，商品住宅市场应该制定‘差别化’的信贷政策和限购政策，促成中小户型、中低价位的普通商品房项目的成交。”一位业内人士向记者表示：“政府一方面应保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间，另一方面也通过这样的方式引导开发企业建设中小户型、中低价位楼盘。”