主题：【时代逸城送福利】选尾房也要有技巧，不要错失超值低价好房子！
- 发表于2013-12-01
尾房优势
1.价格、付款方式及谈判有空间。购买尾房时，买家可以在价格、付款方式上有一定的讨价空间。
2.能更客观、冷静。一般项目在开盘时都能造成令人产生购买冲动的销售氛围，不少买家就是在这种被炒热的情况下一时冲动买房的。买家在项目接近尾声时会变得更客观、冷静。
3.风险低、买得更踏实。在尾房时期去挑房，会对项目的前期承诺、质量，特别是将来邻居的构成有更准确的认定，能看到的东西比图中看到的更真实，买房也买得更踏实。
4.“性价比”更合算。同一幢楼宇的成本中，地价、配套设施等对每个买家来说是一样的，而所不同的只是体现在朝向、尾盘因此在售价上又有比较大的优势，购买此类尾房其“性价比”相对来说也许就更合算些。
尾盘还可缩短投资回报周期
投资房产获得收益最常见的两种方式是出租和出售。开盘期买房无论出租或出售都要等入住后，所以不能立刻取得收益，而尾盘期则不同，支出和收益几乎是同步的，可以立刻以租售的收益来缓解购房的压力。
另外，开盘期由于对项目有太多的未知，对将来的收益状况难以作出较为准确的预测;而尾盘期的楼盘，因为各方面状况都几乎可眼见为实，对收益的预测和评估就容易和准确得多。
尾房保值
投资尾房有三个方向。首先是南城，这里价格便宜，这几年环境变化快，不少尾房房主又加价转手出去了;第二，交通沿线房。购买尾房可能比较依赖公共交通，比如地铁城铁沿线尾房升值潜力大;最后是郊区房。郊区房价格很低，自然环境好，适宜度假闲居，同时，像昌平、怀柔等区发展变化很多，生活方便，高速公路将它们与城区紧密相连。当然，郊区房主要还是当地人消化。
买尾房更需要擦亮眼睛
尾房基本上都是现楼，房间本身的质量问题已经经过时间的检验，问题基本暴露出来，购房者可以心明眼亮，精挑细选。不过，买尾房要认真区分尾房、烂尾房和一般空置房，避免购到“烂尾房”。在挑选尾房的过程中，要认真比较，择优购买，切不可只图价格上的优惠而放过真正的实惠。在验收住宅时应仔细检查住宅设备、设施，正常了才可签字认可。还应该与开发商签署相关文件以防保修期内不保修或出问题后卖方和物管单位可能拒绝承担责任，一定不能购买超过保修期的房产。
选尾房要“一听二看三谈”
购买尾房应遵循“一听二看三谈”的原则。
“一听”是指打听，可以亲自到园区里打听已经入住的业主，他们对楼盘的评价往往是中肯的，另外在网络如此发达的今天可以轻松找到相关楼盘的QQ群、BBS，在这里可以了解业主对楼盘的各种意见。
“二看”主要看三点：第一，要看楼盘的环境，包括周边环境和内部环境，甚至于你的邻居;第二，要看所选择单元房的质量，由于是现房，经历过一段时间后墙体、上下水、房屋隔音、保温、供暖、防雨、门窗等质量问题都会暴露出来;第三，要看各种手续，是否是“次新房”，是否存在抵押关系等，这可以通过开发商和相关部门调查清楚。“三谈”当然就是实质操作了，开发商在尾盘销售阶段，其成本早已收回，利润也基本达到预期目标，因此同开发商商谈优惠政策往往能有所收获。
- 发表于2013-12-01
支招四大渠道淘尾房
有关专家指出，尾房首先是在价格上，与新楼盘相比有一定优势。在价格、付款方式等的谈判中，购房者有相对较大的主动性和议价空间，从而能够获得更多实惠，而且房屋质量也与新盘不相上下。那么，应该如何淘尾房呢?寻找尾房可以从四个渠道入手。
一.中介公司：有尾房房源的中介公司有两种，一种是以二手房销售为主的中介公司，另一种是完全代理尾房的中介公司。一般大的中介公司都有尾房房源。但购买时要注意，有些中介公司是代售，赚取的是佣金;有些公司则是收购之后销售，以赚取其中差价。同地段同品质的一套尾房房源，在这两类公司里，售价并不一致，需要消费者多加辨别。
二.开发商或物业公司：多转转售楼处或物业公司总会有些收获。项目销售到尾盘阶段，一些开发商为降低成本，不再打广告，或者干脆就把尾房移交给物业公司代销或者开发商留下一两个销售人员销售尾房。
三.网站：房地产专业网站上总有尾房的踪迹。
四.拍卖行：因债务问题，银行、法院手中经常会有亟待处理的商品房，这部分房源一般都会被交到拍卖行，集中拍卖。其中不乏好地段、好户型的房子。
淘尾房的技巧
有了房源以后，如何购买尾房呢?
首先要学会区分尾房、烂尾房和一般空置房。在购买尾房时，先要弄清尾房与其它空置房的区别，因为在空置房中还有因积压、手续不全、历史遗留、拆迁周转等原因造成的闲置。另外，对开发商有关卖房证件的查验也要仔细。
其次，购买尾房前要学会分析比较该楼盘品质优劣。购房者应慎重考虑，否则花钱买来的不是实惠，而是一连串的诉讼纠纷。
第三、将房屋的不同属性，比如位置、价格、楼层、户型、朝向、社区环境等进行对比，优先考虑对自己更重要的，自己更看中的方面。在尾房选购或者对比当中，应该将注意力放在最重要、最关键的几方面，不要对房屋苛求太多，满足购房的最根本需求是最重要的。
第四、根据自己的经济实力决定自己的购房条件。如果经济承受力较低，以满足最基本需求为宜，比如面积和位置。若承受力稍好，则可以在满足基本需求的基础上，考虑主要功能的满足，比如楼层、户型。如果承受力较强，则可以追求居住的舒适性，比如社区环境、配套功能等。这样便于你在最短的时间内找到合适的尾房。
第五、注意保修期问题。因为有的项目整体已售多时，距政策规定的保修期可能所剩无几，对此决不能掉以轻心，避免买到过了保修期的尾房却没与开发商签定相关文件，日后出了问题没人管。
第六、买尾房前要算算“性价比”。性价比是一个可以量化的指数，购房者可以从购房需求的几个主要方面，诸如：位置、价钱、户型、物业、环境、配套、交通等方面列出各因素的权重(重要性所占的百分比)，然后对几个项目分别进行分值评定，综合分值高的房屋可以优先考虑。
最后，购房者在淘尾房时，记住不要显示出特别强的购买欲望，即使非常中意此屋，也要让卖方明白，在给你优惠的同时，也会给开发商带去潜在利润。
买尾房可与开发商还价
楼盘销售人员透露，尾盘在价格上可以跟开发商再商量。开发商在尾房销售上的心态已不同于前期，尾房购买者在价格、付款方式上都存在与开发商谈判的空间。可以说，购买尾房在价格上还价的空间比较大。而一些朝向、楼层等确实不太好的房子，对于处在置业过渡期，对朝向、楼层要求不是很高，经济又相对薄弱的购房者来说，是一个不小的实惠。
- 发表于2013-12-16
买房攻略很纠结，这么多
- 发表于2013-12-16
留下来以后用一用吧
- 发表于2013-12-16
只要好，尾房，二手房都可以呀，不必执着新房
- 发表于2013-12-16
根据自己的经济实力购买房子，这个最对了
- 发表于2013-12-16
能买到个好的尾房，价格又便宜，真的是赚到了
- 发表于2013-12-16
嘿嘿，现在买房子都得懂点行哈
- 发表于2013-12-16
不懂行的容易买贵了，房子可不是别的，都会小心购买的，一下子就是几十万呀
辨真假尾房
尾房也有真假?当然!只有那些销售得差不多的楼盘剩余的单元才叫尾房，长时间销售不出去，或者工程长期拖延的只能叫空置房和烂尾楼。一般情况下尾房的产生会有三种原因：其一，同一楼盘中位置较差、户型较大的单元房;其二，开发商有意保留的、较好的单元房，但这种尾房价格相对较高;其三，因多种原因如退房等因素造成的尾房。
而开发商对于尾房销售的心态也是多种多样的，有的急于回笼资金而选择优惠促销，有的已完成销售目标，剩余产品卖一套赚一套，并不急于销售。至于购房者如何选择一套好的“尾房”还有许多的学问。
弄清尾房成因有助于选好房
“弄清楚尾房形成的原因对于购房者选到好尾房是非常重要的。”一位业内人士提醒购房者，据该人士介绍，一个项目开盘后，并不是把所有的房源全部都交给购房者任其挑选，而是将一部分朝向好、户型好、楼层好的优质房源保留下来，等到销售后期阶段作为压轴产品，或者开发商留着自用。而有些项目则是因为没能很好地了解市场，销售策划不当导致部分楼盘滞压，开发商也不需要留用，这些优质房源自然成了尾房。同时，一些单位团购某一栋或者几栋楼，也会造成一栋楼出现几套剩余产品，这也是形成尾房的一种情况。还有一些开发商出于资金周转等原因，将部分房屋进行抵债，从而使这部分房子源没有进入正常的销售环节，久而久之成了尾房。当然，尾房中也包括一些“先天不足”的房子，即朝向、户型、楼层等不合理，被购房者挑剩的。
辨优势劣势
由于是尾房，可供选择的单位数量有限，因此有了较大的局限性，而许多尾房经历了从内部认购、预售、开盘等几个阶段，价格也水涨船高，即便有些优惠折扣也较之楼盘销售初期有很大的提升。
尾房最大的好处在于是现房，无论是建筑品质还是园林景观都显而易见，可以说完全避免了选购期房的风险，而且那些已经入住的成熟度较高的尾房，在外部配套、内部设施、物业服务、手续等方面也比较完善、便利，办理煤气开栓、房产证办理等手续要省事的多。
另外，以投资为主要目的的消费者，选择尾房也是万全之策，可以通过楼盘的入住率、出租率来准确判定投资的回报情况。
购买尾房优势劣势显而易见，在两者之间找到平衡点才是关键。
买尾房风险
尽管与期房相比，尾房是现房，不会出现面积纠纷、管道层问题等，但买尾房同样也有风险。
首先，开发商为了资金周转会把房子抵押给银行。而如果开发商有意隐瞒，那么购房人很难找到其他途径知道该房是否被抵押。所以买尾房要多留个心眼，在签合同时要写明产权证何时到手。诚信的开发商往往会坦诚相告房子确实被抵押，然后约定只收订金的情况下他们去银行解押，把产权证交到购房人手里再收房款，整个步骤需要2个月时间。