主题：痛批房市歪嘴的恶意言行

 在房地产市场里，经常看到一些奇谈怪论，有些足以让人恶心倒胃。
本文所说的“房市”不但包括房地产的开发市场，也包括交易市场，更包括言论市场。因为言论市场中的歪嘴越多，越容易误导国家战略政策的制定，越容易扰乱市场经济秩序、促使开发商盲目生产，并且使许多消费者蒙受巨大损失。因此，痛批房地产言论市场上歪嘴的恶意言行，澄清视听，非常有必要。
除了跟随大流的作者外，那些知名歪嘴们的恶意言行主要表现如下：
1、暴跌论和崩盘论者认为，短期内房价将下跌超过50%，甚至崩盘（超过70%）。例如X公和N公等为代表的人，叫嚣了十几年从未应验，也从不害羞，并且文章越写越多、嗓门越来越高。从前听他们忽悠的刚性需求者不算少数，损失惨重、后悔不已。08年和09年下跌时的叫嚣者们，在2010年上涨后也没看见任何人公开道歉，真是脸皮太厚。
2、房价收入比论者认为，发达国家平均的房价收入比是5-6倍；按此计算，北京和上海商品房的合理价位是每米5000-6000元。简直是痴人说梦（国家按合理需求无偿或廉价供应必要的土地，以及保障房属于例外）。

那些别有用心的房市歪嘴们的主要目的有以下几种：
1、哗众取宠：因为他们头上顶着许多富丽堂皇的桂冠，于是乎就爱发表一些超乎寻常的言论，以此彰显其“知识渊博”、应得盲目追随者（粉丝）的宠爱。有些网站也为了增加一些新新内容，乐此不疲地连续转载。
2、浑水摸鱼：因为他们的言论一定的影响力，既可以招摇闯骗，也可以把清水搅浑，为趁机捞取点经济利益打开方便之门。例如，有人在言论上夸大其词地谈泡沫，背地里却在购房；有人口口声声说租房的好处，自己却住着宽敞明亮的好房。另外，多发表一点文章，也可以多挣点稿费。
高盛在股市里，唱多时就是抛售的开始；唱空时却在偷偷地增加仓位，其丑恶嘴脸可见一斑。我既不知道是谁跟着谁学的恶习，也不知道有的网站为啥喜欢转载此类欺诈性文章。
3、煽风点火：隔岸观火不一定是有些人的最爱；自己煽风点火，并且把火烧得越旺越好，才是他们感觉更刺激的事情。
读者可能会问：凭什么说他们是歪嘴？你有何高见？歪嘴与臭嘴不同：臭嘴是客观经常说错话；歪嘴是主观颠倒黑白、混淆是非、蒙蔽百姓。

发现问题就是为了解决问题。如果你要问计与我，请看笔者如下愚见：
一、决定房地产价值的主要因素（恕不详解）：（1）土地价值和拆迁成本，（2）拥挤率，（3）开发、建筑、安装、装修成本，（4）开发商正常毛利。
二、价格高低的判断标准（简述）：
1、基础价格=（当地平均地价 平均拆迁成本）/拥挤率 （开发、土建、安装和装修）平均成本 平均毛利（正常值20-30%）。
2、浮动或调整的主要因素：建筑质量和风格、地理环境和风水、地域发展和潜力、供求关系和心理等。
3、将上述价格与价值进行比较，就可以粗略判断该地区房地产泡沫的大小。泡沫过大容易破裂；必要的泡沫在一定环境下可以维持；泡沫也可以在柔和的外力作用下自动消失。“压缩饼干”加水后也可以稀粥。

四、国家宏观政策上的误区（略述）：
1、在房地产调控目标上严重失误。真正应当受到限制的是那些炒房团和过度投机客。限制了炒房，他们就去炒葱姜蒜和其他商品；境内的路堵塞了就跑到国外炒。所以，合理疏通民间资本才是正路之一。
限制那些工作年限较短的适龄青年，以及改善生活二套房的购买者（原房出租，也是政府廉租房的必要补充）等措施，是对人性化法制社会的极大扭曲。
2、货币超发造成贬值，是导致包括房地产在内多数商品几个攀升的病根。
3、在税收分配上地方利益考虑较少，地方城市建设依赖土地财政。所以，支持地方经济发展、控制好地方建设、政府机构精兵简政，都是改革的重点。
4、在税收上存在偏激的做法。为了控房价而试行房产税，是治标不治本。中国普通百姓本来就弱不禁风，保护了他们才能真正拉动内需。
5、社会保障问题严重。突出表现是人为地划分机关事业和企业两个差距非常大的平均工资水平，使企业退休平均工资低得可怜。为了防老防灾或晚年能够潇洒一点，年轻力壮时攥了点钱，如何让其保值增值是许多人不得不考虑大问题。
我们也会经常看到某些所谓的专家总喜欢随波逐流。在价格上涨时充当吹鼓手，使你飘飘如仙；在价格下跌时扮演吊死鬼，把你吓得魂不附体。如果你缺乏经济规律的分析能力，也只有吃亏上当的份了。你能怨谁？因此，好好学习、认清形势、理顺思路、慎防受骗才是当务之急。

有意思