主题：业主须知:买房后如何维权

   50多岁的钱女士提起购房的事至今仍然是气愤填膺。前年年底她在南城一新楼盘购买了一套80平方米的房子，与开发商签订了房屋买卖合同并交纳了30%的首付款，按规定，今年3月份就能住到新房了。可是，期限到了，开发商却迟迟未按照合同的约定交房，左等右等，等来的反而是开发商把房子卖给别人的消息。原来，看到近两年房价连续上涨，开发商觉得以前的房子卖得便宜了，于是不顾协议规定，把房子以高价出售给了别人。为了筹措新房的首付，钱女士已经卖掉了旧房，当时的房价不高，再加上着急用钱，所以旧房子就没有卖起价来，可如今新房梦眼看着也要成为泡影。旧房卖了，新房又买不起，一家人无处安身，只能暂时居住在租赁的房子里。

   马先生在五一路购买了一套商品房，并与房产开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同中约定房产开发公司向马先生出卖商品房一套，付款方式是首期支付30%，剩下的70%购房款由银行按揭贷款。

   合同签订后，马先生支付了首付，但由于房产开发公司向银行申请办理按揭的手续不完备，银行暂时没有批准购房人可以按揭贷款，马先生以不能办理贷款为由，向开发公司提出解除合同，并要求退还已经支付的首付款项。但开发公司以当初签订购房合同时并没有约定无法办理贷款购房者可以要求退房为由，拒绝了马先生解除合同的要求，并表示如果马先生强制要求解除合同，要扣除违约金。双方陷入了合同纠纷。

   上述案例就是较为常见的涉及商品房买卖合同的纠纷。该问题虽没有在购房合同中体现，但依据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息返还买受人。马先生可以向开发商提出解除合同，并要求其退还买房的首付款。

   我市市民李某，于去年4月份在河西某小区购买了一套住房，并与房地产开发公司签定了商品房买卖合同。合同约定：李某所购商品房为126平米，总价款45万元，双方约定在出卖人没有取得大产权证前可以凭工程竣工验收合格证交房，另在附加条款中明确约订，小区必须达到七通一平，既通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地。交房日期为07年7月15日。

   合同签定后李某按照合同约定向出卖人交付了全部的房款。出卖人则于今年7月初向李某发出《入住通知书》要求李某收房。接到入住通知书时，李某由于工作较忙无法立刻前往小区，就在入住通知的回联上签字确认收到。然而，当李某数日后到达该小区时才发现，小区的水、电已经接通，但承诺的道路尚未硬化，煤气、暖气也尚未接通。不仅如此，小区也尚未取得工程竣工验收合格证。为此，李某与多位业主协商，拒绝办理收房，并向笔者询问，能否通过法律途径维护自己的权益。

   就本案来言，双方签定的合同是有效的，所付的交房条件不违背国家的法律法规的强制性规定。按照我国关于商品房管理的有关规定商品房的交付必须经过竣工验收合格，这是法律上对房屋出卖人向房屋使用人或产权受让人进行交付时应当满足的最底条件。双方当事人可以在合同中约定高于此线的交付条件及标准。所以，当事人在本案合同约定的交房条件是满足于法律的规定，且是双方当事人的真实意思表示。买受人提出的要求按照“七通一平”作为交房条件，属于受法律保护的合同条款，出卖人未按照合同约定交付房屋应当承担违约责任。

   法律依据：《城市房地产管理法》明确规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关规定标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。

   买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人 。

   我市某小区，曾经因为物业管理纠纷闹得纷纷扬扬，业主们不仅和物业公司矛盾重重，甚至和业主委员会也是水火不容。据反映，该小区的业主委员会独断专行，不仅公共场所公共设施的如何使用，没有召开业主大会征求业主的意见，甚至连本该归全体业主所有的出租收益，都被业主委员会的成员中饱私囊。“我们小区的业委会成员可有钱了，又买房又买车的，所以很多人打破脑袋都想进。”