凤凰网房产综合
2010年12月8日，社科院举行《住房绿皮书》发布会，以下是中国社科院财贸所经济研究所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞的发言，他代表他的研究团队介绍《住房绿皮书》的主要内容。
刚才史所长已经介绍了我们研究的一些情况，《住房发展报告》，我们的研究联合了各方面的力量，这一个报告全部是我们的核心队伍创作，也展示了我们研究队伍在房地产领域的研究逐渐成熟。我们这个报告已经形成了比较好的框架，我们研究的内容主要包括三个方面：一是形势分析与预测；二是关于房地产住房发展指数的开发；三是选择一些重大的热点问题进行深入的理论和政策研究。研究过程，尤其是今年我们把这个报告和国家重大社科基金项目结合起来进行了研究，其中有一些专题，实际上是我们国家重大社科基金研究的重点内容，当然这是阶段性成果。
这个报告的分析框架有四个方面：首先，房地产市场的外部环境，这是一个很重要的房地产市场分析的条件；二是影响住房发展的制度基础；三是住房经济的主体行为；四是房地产市场的市场绩效。我们认为外部环境和制度基础影响了房地产市场主体行为，而市场主体行为最终影响了市场的绩效。因此，我们这个报告按照这四部分展开，它们之间的逻辑关系清楚。
在这个框架下，我们首先对过去一年房地产市场形势进行了分析和回顾， 2009年第四季度到2010年第四季度中国住房市场的形势，它的总体表现是从2009年第四季度到2010年，从量价齐，到价涨但量跌，政策与市场的博弈进入了持续胶着的状态。在去年第四季度，尤其是去年12月份，出现了由于市场上传言优惠政策将取消，导致了人民的恐慌，出现了量价齐的局面。尽管政府出台了一些政策，但是作用有限，尤其在3、4月份出现了持续的，接下来政府采取了一系列措施，但是涨幅依然很高，销售量开始下跌。我们认为之所以出现这种原因，是因为整个2010年政府的调控措施还是比较得力，集中在政策频繁出台、调控措施逐步增加、调控内容越来越细、调控力度越来越大、强度也在增大、执行力度也在强化。这也是确保了房地产市场没有继续的重要原因，但是由于几个原因：1.流动性大量过剩，货币政策过度宽松，所以大大抵消了政府调控的政策和措施。2.长期预期看涨，对住房调控信心不足。3.开发企业获得资金渠道多，资金压力小。4.购房者预期发生分化。5.土地市场趋于稳定，信贷支持逐渐收缩，投机受到遏制。6.调控力度越来越大，起到了一些作用，抵消了以上这些措施。
2011年中国住房市场的预测。2011年中国住房市场要继续调整，房地产住房价格稳中有降，或者叫稳中略降，市场还有小幅的波动。理由有以下几点：
1.住房调控政策与宏观调控政策方向一致；
2.在住房调控问题上态度坚决、意志坚定，对房价采取了露头就打的策略。从目前形势来看，确实采取了见高就打，这一点也是重要的。
3.预计在2011年保障性住房的会大幅增加，住房保障力度会明显加大；
4.住房投机已经受到了抑制，住房消费者的预期继续发生分化。
5.紧缩的货币政策导致房地产开发信贷资金压力加大，房地产个人按揭贷款的约束趋紧，会给开发商和住房按揭贷款带来极大的约束，这一点就可以避免到2010年那个矛盾的问题。我们说2010年尽管政府出台了很多措施，由于货币政策宽松，大量流动性抵消了这个，所以2011年这个局面会得到扭转。我们之所以形成这个框架，其中一个很重要的原因就是第五点。
接下来我给大家讲一下中国房地产调控所面临的挑战，主要有几个方面：
第一个挑战，制度缺陷导致主体冲动，主体冲动导致市场失衡。这是房地产市场发展所面临的最深层的问题，就是制度问题。目前对于这个问题大家意见比较一致，但是进一步提炼，还是不太一致。我们在房地产方面以及相关方面制度还存在缺陷，这些缺陷导致了中国有几个主体都比较冲动，包括政府在内。国家为了刺激经济的增长，也有一个增长的冲动，地方政府炒买土地的冲动，金融体系信贷的冲动，开发企业全体建房的冲动。购房者不仅有消费的冲动，也有投机和的冲动。这些冲动会导致几个失衡，首先是供求结构的失衡，尽管供了很多，但是由于一些投机和总是跟不上现实的需求，在需求结构上也存在着这种，往往是者和投机者，他们的带动挤压了消费。在供给领域，尤其在中低档房，甚至包括保障房的比例大大难以适应相应的需求，需求也存在失衡。
第二个挑战，中国宏观经济现在一个重要的问题就是动力不足，对房地产依赖严重，保增长和调房价存在两难。到明年我们的宏观增长可能要放慢，比如我们的动力不足，这不是短期能解决的，明年还会存在问题。同时，明年还同时存在着通货膨胀的压力，通货膨胀来临的时候为了保值会怎么办？可能又会导致去买房来保值，所以对房地产价格也带来压力和挑战。
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2010年12月8日，社科院举行《住房绿皮书》发布会，以下是中国社科院财贸所经济研究所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞的发言，他代表他的研究团队介绍《住房绿皮书》的主要内容。
刚才史所长已经介绍了我们研究的一些情况，《住房发展报告》，我们的研究联合了各方面的力量，这一个报告全部是我们的核心队伍创作，也展示了我们研究队伍在房地产领域的研究逐渐成熟。我们这个报告已经形成了比较好的框架，我们研究的内容主要包括三个方面：一是形势分析与预测；二是关于房地产住房发展指数的开发；三是选择一些重大的热点问题进行深入的理论和政策研究。研究过程，尤其是今年我们把这个报告和国家重大社科基金项目结合起来进行了研究，其中有一些专题，实际上是我们国家重大社科基金研究的重点内容，当然这是阶段性成果。
这个报告的分析框架有四个方面：首先，房地产市场的外部环境，这是一个很重要的房地产市场分析的条件；二是影响住房发展的制度基础；三是住房经济的主体行为；四是房地产市场的市场绩效。我们认为外部环境和制度基础影响了房地产市场主体行为，而市场主体行为最终影响了市场的绩效。因此，我们这个报告按照这四部分展开，它们之间的逻辑关系清楚。
在这个框架下，我们首先对过去一年房地产市场形势进行了分析和回顾， 2009年第四季度到2010年第四季度中国住房市场的形势，它的总体表现是从2009年第四季度到2010年，从量价齐，到价涨但量跌，政策与市场的博弈进入了持续胶着的状态。在去年第四季度，尤其是去年12月份，出现了由于市场上传言优惠政策将取消，导致了人民的恐慌，出现了量价齐的局面。尽管政府出台了一些政策，但是作用有限，尤其在3、4月份出现了持续的，接下来政府采取了一系列措施，但是涨幅依然很高，销售量开始下跌。我们认为之所以出现这种原因，是因为整个2010年政府的调控措施还是比较得力，集中在政策频繁出台、调控措施逐步增加、调控内容越来越细、调控力度越来越大、强度也在增大、执行力度也在强化。这也是确保了房地产市场没有继续的重要原因，但是由于几个原因：1.流动性大量过剩，货币政策过度宽松，所以大大抵消了政府调控的政策和措施。2.长期预期看涨，对住房调控信心不足。3.开发企业获得资金渠道多，资金压力小。4.购房者预期发生分化。5.土地市场趋于稳定，信贷支持逐渐收缩，投机受到遏制。6.调控力度越来越大，起到了一些作用，抵消了以上这些措施。
2011年中国住房市场的预测。2011年中国住房市场要继续调整，房地产住房价格稳中有降，或者叫稳中略降，市场还有小幅的波动。理由有以下几点：
1.住房调控政策与宏观调控政策方向一致；
2.在住房调控问题上态度坚决、意志坚定，对房价采取了露头就打的策略。从目前形势来看，确实采取了见高就打，这一点也是重要的。
3.预计在2011年保障性住房的会大幅增加，住房保障力度会明显加大；
4.住房投机已经受到了抑制，住房消费者的预期继续发生分化。
5.紧缩的货币政策导致房地产开发信贷资金压力加大，房地产个人按揭贷款的约束趋紧，会给开发商和住房按揭贷款带来极大的约束，这一点就可以避免到2010年那个矛盾的问题。我们说2010年尽管政府出台了很多措施，由于货币政策宽松，大量流动性抵消了这个，所以2011年这个局面会得到扭转。我们之所以形成这个框架，其中一个很重要的原因就是第五点。
接下来我给大家讲一下中国房地产调控所面临的挑战，主要有几个方面：
第一个挑战，制度缺陷导致主体冲动，主体冲动导致市场失衡。这是房地产市场发展所面临的最深层的问题，就是制度问题。目前对于这个问题大家意见比较一致，但是进一步提炼，还是不太一致。我们在房地产方面以及相关方面制度还存在缺陷，这些缺陷导致了中国有几个主体都比较冲动，包括政府在内。国家为了刺激经济的增长，也有一个增长的冲动，地方政府炒买土地的冲动，金融体系信贷的冲动，开发企业全体建房的冲动。购房者不仅有消费的冲动，也有投机和的冲动。这些冲动会导致几个失衡，首先是供求结构的失衡，尽管供了很多，但是由于一些投机和总是跟不上现实的需求，在需求结构上也存在着这种，往往是者和投机者，他们的带动挤压了消费。在供给领域，尤其在中低档房，甚至包括保障房的比例大大难以适应相应的需求，需求也存在失衡。
第二个挑战，中国宏观经济现在一个重要的问题就是动力不足，对房地产依赖严重，保增长和调房价存在两难。到明年我们的宏观增长可能要放慢，比如我们的动力不足，这不是短期能解决的，明年还会存在问题。同时，明年还同时存在着通货膨胀的压力，通货膨胀来临的时候为了保值会怎么办？可能又会导致去买房来保值，所以对房地产价格也带来压力和挑战。