主题：关于房地产行业的思考

 楼市如何抄底

中国楼市是一个政策市，政策的导向决定楼市今后的走向，所以只有彻底摸透政策的意图，甚至能预测出今后一段时期内的国内外宏观形势，无疑对投资楼市是具有极其重要的指引作用。我尝试从如下几个方面分析今后的形势：

2、十年九调的中国楼市为什么只针对住宅市场，而从未涉及商业地产？
政策的目的不在于“围猎”，不是敌我双方的你死我亡，而在于疏导，让需求为之所用。当政策关闭一扇门的同时，肯定会为地方上打开另一扇门，这扇门就是商业地产——不直接涉及敏感的民生问题，照样能补充地方的财源，而且还能为地方上提供产业支撑和持续的税源与就业。所以这些年来，唯一涉及到商业地产的政策是住建部今年初关于停止审批产权式酒店的文件（银监会在8月提示了一次商业地产贷款的风险），商业地产在政策上的宽松我个人认为不是疏忽，而是有意而为之，是疏导之举。
综上所述，政策意图已经很明显，住宅要去投资化，商业地产是有钱人的游戏，让市场自己调节和进行风险教育。换句话说，只要有资金的投资人，这是一个可以涉及的市场，但是风险自控。

3、为什么选择在2010年进行楼市调控？
当时宏观经济的运行已经出现了过热迹象，4万亿的后遗症逐渐显现，房地产业作为中国经济的中枢，具有产业带动性强，关联度高的特性，踩下楼市这个制动装置能让过快运行的中国经济适当降降速度。更何况，日益高涨的房价已经引发民生以及经济结构调整的问题。而且此时出手还能在政治上加分，可谓一举夺得。但是人算不如天算，当时世界经济似乎已经脱离衰退的泥沼，前景一片大好，决策层绝对没有料想到欧美债务危机会发展到今天这般田地（许小年是对的），而是开足了马力进行逆周期调控，利用存准率不断对冲释放的流动性，21.5%的存准率，历史最高，显然是过头了，我曾经预计必然出问题。

综上所述，过度紧缩的货币政策已经到头，接下去要做的事情是如何找一个体面的理由适当放松，物价问题远没有彻底解决，可是暂时的下调确实可以拿过来作为货币政策微调与试探的借口。楼市问题向来与货币政策走向密切相关，只要货币政策放松，那么楼市就将迎来比较宽松的大环境，抗调控能力也将越强烈。另外，刚需是等不起的，现在的开发商之所以死扛就是等刚需的入市引起羊群效应。当下和2010年的国内外宏观环境不可同一而语，欧债到底发展到什么程度还没有定论，决策层要谨防2007年调控过头的教训，适当容忍一点通胀换取比较平稳的经济发展是不错的选择。

我一直持有一个观点，从长期角度看，国内资产类价格的上涨空间还是有的，毕竟货币量82万亿放在那里，城市化进程不可逆转，富裕阶层每年在增加，地方财政暂时戒除不了土地的瘾头，所以在这种情况下，结合以上分析，我个人认为一线限购城市的抄底机会已经出现：

1、大幅降价的品牌企业高端类住宅。一定是品牌房企，否则降价的结果就是偷工减料。这些降价企业往往已降到底，否则不仅去化率提升有限，而且还要面对老业主的责难，两边不讨好，还不如换来市场管他房闹。这些企业只要回笼了资金，就绝对没有再降价的动力。尤其是这个行情下，一般性的房企只会动刚需楼盘，而不会动高端楼盘，如果动了高端楼盘，则说明是没有办法的办法，是保命之举，只要是保命之举，别说少赚点，亏本都是有可能的。

2、周边体量足够大的大型社区主干道沿街的底商。一铺养三代，这是有一定投资道理的。尤其这些大型社区，开发商资金链极度紧张，为了保命基本上会考虑将目前不受调控的商铺先行甩卖，换取资金后以供企业运转使用。

3、部分城市黄金地段的写字楼。这个投资很有技巧性，很难用一言两语讲清楚，最近上海的增值税扩容我觉得对服务业的发展是一个利好，只要一个城市的服务业能发展起来，写字楼的需求就会一直存在，特别是黄金地段的写字楼。

重点提醒：一线城市的大型社区不要投资住宅，还会跌。

对于非限购城市的二三线城市，我觉得调控影响购房人心理，造成住宅市场需求的积压，挤压到一定程度，投资的机会自然就出现，尤其是一些资源型的城市，住宅投资理念还是比较牢固的，收入水平也足够支撑当前的房价，随着税改和价改的深入，这些城市必然受益。另外，银根放松就是一个发令枪，现在显然已经发令。
有一点我特别声明，货币政策在接下去的几年都不可能回到09年那会的宽松度，所以中国楼市已经不可能出现过去两年的疯狂，接下来投资楼市逐渐要从住宅市场转移，或者用住宅和商业投资的交叉进行风险对冲，这是很有必要的举措。投资手法要从过去单纯利用物业增值套现一次性获利改为建立稳定资金来源，滚动运作手法，必须要利用银行资金，最好手上有一个企业平台，利用税制的漏洞合理避税。

中央和政府签房价涨幅军令状，开国际玩笑，为什么？因为一国之总理对百姓的承诺不想在卸任的记者招待会上被人搞得太难堪。所以不计后果得用行政手段压制房价，哪怕是数字上达到目标，更别说今后的副作用——房价的报复性反弹。

我看中央压根就对房价问题没有一个系统性的解决方案，而是走一步看一步，所以才有了中国楼市的十年九调。以前干什么去了，现在要换届了，没有太多顾虑了，要留一个好名声了，那什么都干出来了。问题是，之后怎么办？政策想好了吗？答案我看还是否定的。

中国的楼市房价上涨有相当一部分是受调控的贡献，为什么？一调控就有房价下跌预期，一有预期就将刚需积压，而时间一长，调控效果又没有，屏不住的刚需集中爆发当然推动房价更上一个台阶，调控一次接一次，失望一次又一次，这不就是狼来了吗的现代版吗？久而久之楼市的抗调控性已经十分顽强。冰冻三尺，非一日之寒，现在的强力压制，只会给接任者一个烂摊子。