主题：多地落实"国五条"细则被指不"实在"警惕报复性反弹

多地落实“国五条”细则被指不“实在”

 专家表示，应警惕政策效应减弱后的报复性反弹风险

5月1日，在第五届中国西部(银川)房·车博览会上，观展者正在一处楼盘的沙盘前参观咨询。

当日，第五届中国西部(银川)房·车博览会也迎来了看房购房的高峰，本次博览会共展出了区内外30家房地产企业的50多个项目，其中不少房企打出了低价、环保、防震等促销牌，吸引了大批观展者前往参观咨询，目前，博览会开展的前三天已经达成房屋销售287套左右。

“‘国五条’出台之后，确实使房地产市场平静下来。但由于其中20%差额征税政策、信贷政策等多项重点政策多地并未真正落实，政策效应有待观察。”原住建部政策研究中心副主任王珏林是在日前社科院举行的2013中国房地产高峰论坛上做出上述表述。

对此，多位专家认为，由于多地地方政府落实“国五条”有偏差，应警惕政策效应减弱后的报复性反弹风险。因此，为避免累积的自住需求爆发性释放，防止房价大幅反弹，应尽快扩大房产税试点，增加持有环节税费。

楼市调控博弈升级多地细则仅“一句话”

“中央是政策的调控主体，地方是调控环节的执行主体。但由于两级政府在调控中的不同政策诉求，出现了少数城市倾向在中央版的基础上进一步升级，进一步体现行政调控色彩。另一方面弱化的表现则是，地方在中央原有要求的基础上，不是平稳的传递，而是力度明显减弱，产生了微博版、标题版细则。”中国土地勘测规划院地价所所长赵松说。

3月底，在中央给出的最后期限前，全国多地房地产调控细则与调控目标集中落地。但值得注意的是，各地调控力度并不相同。除了北京细则较细、力度较强外，多个城市落实细则内容并不“实在”，甚至杭州、南京等多个地区出现“一句话”细则。

截至5月2日，共有北京、上海、广州、深圳、杭州、石家庄、南京、厦门等35个城市发布了各自的地方细则。其中，对于“国五条”争议较大、影响较强的20%差额征税政策，多地采取回避政策。仅提及将严格执行国办发〔2013〕17号文(即“新国五条”)，并没有明确提出要执行房屋转让个人所得税按“转让所得的20%计征”。由于多地没有具体落实办法，也使新政落地难度加大。

 事实上，上述专家担忧并不是没有依据。在新政执行首月，由于各地对新房审批等加强限制，多地商品房供应大量减少，供需矛盾继续加大。

据链家地产市场研究部统计，北京4月新增商品住宅期房项目10个，总供应量3119套，较3月全月下降21 .4%，同比去年同期下降26 .3%。仅4月25至27日三天，集中供应5项目，占到全月供应的一半。4月新增项目中除了别墅项目红杉溪谷嘉园、龙景湾与高端大户型项目望京茂家园外，大部分项目价位集中在2万以下的刚需楼盘。截至目前，2013年，新增商品住宅期房项目34个，总供应9737套，比去年同期下降17.6%。

对此，链家地产市场研究部张旭认为，受新政影响，北京4月商品住宅供应一反常态，出现大幅下滑。供应量达到2011年限购同期的最低值。一方面，是受价格管制的影响，部分楼盘无法按计划入市。另一方面，当前房企的涨价意愿仍然较强，存在博弈心态。此外，库存也在下降。截至4月27日，商品住宅库存为63074套，比去年底共减少超过1 .8万套，4月份消化库存700余套。

张旭表示，供应一直处于低位，导致库存不断下降。商品住宅市场的供需矛盾较为突出。一方面，由于前两年土地成交量大幅减少，供应上游受阻，另一方面，政策上应引导房企的加大推盘，而不是抑制项目的入市。

对于已试点房产税的上海、重庆，上海社科院房地产研究院中心教授顾建发指出，从上海和重庆两地实施“房产税”两年的经验来看，对抑制房价上涨作用有限，建议开征存量房“房产税”和提高“房产税”税率双管齐下。“尽早开征存量房“房产税”，对完善房地产市场发展具有非常积极的作用。

此外，李恩平还建议，应建立面向城市层面甚至项目层面的房地产风险评估平台，避免“鬼城”的出现。而对于官员的GDP政绩考核，应剔除房地产和建筑业的GDP贡献。

在土地供给方面，因地制宜制定土地供给计划，一线城市、热点城市、区域中心城市及其他房价上涨速度过快的城市应该增加新增土地供给，盘活存量土地利用，促进房地产开发进程，在库存高、房价泡沫明显的三四线城市，应该科学规划土地供应，既要防止以盲目发展房地产拉动经济增长的冲动，又要保持市场供求的基本平衡和稳定。