主题：房天下论坛全新栏目【购房好帮手】第十一期：

• 【购房好帮手第十一期】退房问题

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【购房好帮手第十期】物业问题

本期目录：

一、退房条件
二、退房手续

一、退房条件

在购房过程中，有时我们会遇到需要退房的情况，那么，符合哪些条件才能合理退房呢？

1.置业者与开发商签订的房屋销售合同无效，置业者有权退房。置业者与开发商订立的房屋销售合同被法院或者仲裁机构确认为无效后，置业者则有权退房，开发商应将购房款退还置业者。

通常，导致房屋销售合同无效的表现形式主要有以下两种：

(1)开发商的项目开发违法，没有履行法律规定的手续，不具备完备的法律文件，因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益，导致合同无效。

(2)开发商采取欺诈手段，诱使置业者与其订立房屋销售合同，合同无效。

  开发商故意告知置业者虚假情况，如竣工日期，

  装修规格及质量标准等，或者故意隐瞒真实情况，可以认定为欺诈行为，合同无效。

2.置业者与开发商订立的合同显失公平，可以请求法院予以撤消，要求退房。

3.开发商根本违约，置业者有权解除合同，并追究开发商的责任。

依据合同法的一般理论，开发商根本违约，置业者有权解除合同，予以退房并追究开发商的违约责任，主要有以下三种情况：

(1)逾期交房超过一定期限。

(2)房屋结构有重大质量问题，不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准，置业者有权退房。

(3)由于开发商的过错，置业者不能依法取得房屋权证书。


二、退房手续


在买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同   

1.定金阶段   

如果只付了定金，还未交首付，根据销售合同，若购房者不履行合同，无权要求返还定金，若开发商不履行合同，应双倍返还定金。这个阶段发生的退款经领导审批直接根据合同约定责任办理即可。 

2.已做预售登记阶段
  
买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。  如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。   

退房程序   

第一步买房人发出退房通知
买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。因开发商责任导致退房，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等；如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，可另行要求赔偿；因购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的，开发商无需承担赔偿责任。   

第二步15天内办好各种手续  
买房人提出退房要求后15日内，开发商应当退还买房人已经支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未解除前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。   

第三步开发商退还房款   
开发商应当在买房人发出退房通知后，将全部购房款返还给买房人，并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。