主题：楼市到了最微妙时期 开发商酝酿大幅降价
- 发表于2011-09-22
供应激增VS成交惨淡
楼市到了最微妙时期
9月份第二、三周，沈阳、哈尔滨、北京、广州等多个地区的秋季房展会陆续开幕，长春等诸多城市也纷纷为“十一”黄金周前后开幕的房展会宣传造势。而我们看到的却是清一色的供给激增和成交惨淡。
9月16日开幕的哈尔滨房展会共有110家单位参展，涉及开发企业85家，参展开发企业楼盘项目6万余套，面积680余万平方米。其中，新近开盘销售项目20个，为历届展会参展新项目最多的一次。
在9月15日沈阳房展会上，展出的房源全部为商品住宅项目，41家房地产开发企业推出了51个高中档楼盘，可售商品房13283套。
更大的供给量出现在长春。中国房产信息集团统计显示，仅9月10日、11日两天，长春商品房新增可售房源就有2436套，超过27万平方米。而长春8月份全部商品住宅的新增供应量也不过17.5万平方米，新增供应套数1668套。成交套数4145套，成交面积38.14万平方米。也就是说，仅10日、11日两天的新增供给，就相当于上月长春60％的销售总量。
如此供大于求的失衡局面仍在继续扩大。在中国房产信息集团长春分公司分析师看来，如果供给持续这样扩大下去，降价是不可避免的。
“楼市已经到了最微妙的时期，大幅的房价变化可能就会在近期出现。”该分析师表示。
- 发表于2011-09-22
存量过大VS资金紧张
开发商酝酿大幅降价
据记者调查，与二、三线城市相比，一线城市的供给更为严峻，逼近历史新高库存正成为开发商“不能承受之重”。
来自北京房地产交易管理网的数据显示，中秋小长假后，北京期房住宅库存为74023套、现房住宅库存为38134套，合计库存总量为112157套。相比端午节小长假后的101985套，住宅库存上涨了超过万套。按照9月上旬商品房住宅签约1459套计算，目前11.2万套库存消耗需要超过25个月。
尽管供给量不断放大，需求却毫不领情，持续观望。在北京、广州等房展会上，多数上演“问询多于下单”的虚热场面。
更不容忽视的是，挡在投资客面前的限购令像一把利刃有效切断了房价上涨的动力。
纵观这一轮秋季房展会，来自北京、广州等多数城市的购房者反映，其实房价绝对值下降并不多。不过，从趋势上看，降价正变得普遍，且幅度在扩大，花样也更多。除了全款购房九七折、贷款购房九八折等相对“传统”的优惠促销方式外，一些原本价格坚挺的楼盘还出现了“买房零首付”、“一万可抵十万诚意金”、“全民团购8.8折”等五花八门的促销活动。广州市更由房地产协会牵头组织了“让利1平方米”的现场优惠，并得到十余家开发商响应。
而根据记者调查，目前的降价其实只是大幅降价的前夜。更多房企在10月至明年上半年，将着手作出大幅降价的准备。“我们现在手里有近400万平方米的商品房库存，肯定要以跑量为主，市场价卖7000元/平方米，我们以5000元起价。”哈尔滨一家大型地方房企负责人告诉记者。
专家预计，从各种数据上看，目前市场供需矛盾扭转，限购对需求抑制效果明显，开发商为了快速回笼资金，未来一定有更大的促销冲动。
- 发表于2011-09-22
北京
最多跌了近三成
京城房价“真摔”蔓延
⊙记者 于祥明
最高24000元/平方米，现在跌到了17000元/平方米，这就是北京通州某楼盘的真实写照。
金秋9月，本报记者实地探访了北京多个地段的房地产市场，房价“真摔”成了最直观的感受。尽管这种实质性下降的蔓延态势正越来越强化，但购房者似乎并不急于出手，二手房中介门店门可罗雀，“量价齐跌”已经让人感觉到一丝秋天的寒意。
- 发表于2011-09-22
深圳
“金九”爽约鹏城
开发商打响年度决战
⊙记者 彭超
楼市“金九”爽约了。上周，深圳新房成交仅285套，环比下降近三成，创年内新低。这也意味着，“银十”将成为开发商的决战之月。记者近日深入走访发现，深圳多个楼盘开卖，打折促销铺天盖地。在专家看来，纠结了大半年的僵局或可打破，鹏城楼市可能进入久违的买方市场。
新盘扎堆入市
“十一”秋交会渐行渐近，深圳楼市的决战气氛也越来越浓。
9月以来，深圳新盘扎堆入市，就在上周六，甚至出现一天7盘齐开的场面。
当日，记者前往楼盘实地探访。宝安区所在的两个新盘，虽然开盘时间定在月底，但售楼处已装扮一新并开始接待看房者，工作人员坦言，“现在限购的影响很大，没开盘也可以先认筹。”
“以前开发商是想办法捂盘惜售，如今则是加速推盘。”一位业内人士表示。
引人注目的是，地产“大哥”万科[简介最新动态]也加入了战局——在正式启动为期50天的“万团大战”后，几大楼盘已经同时开售。
仅9月份，市场预计将有25个项目开盘或加推新品，到年底的新推总套数有望达10000套。
“现在确实到了背水一战的时候。”振业营销总监杨辉表示，上半年的压力现在亟待解决，各家都开始采取促销措施，目的只有一个，就是达成今年的销售任务。
- 发表于2011-09-22
开发商降价跑量
新盘入市凶猛，各开发商敢于贴身肉搏，显然都有备而来，“降价促销”成了制胜的利器。
17日，位于深圳福田保税区的某复式酒店公寓开盘，记者在现场了解到，该盘小户型折后均价大约在3万元/平方米左右，当天成交则送3500元/平方米精装修，而相邻小户型价格一般在3.2万左右。
楼盘工作人员透露，“我们最初的开盘预期价位在4-5万元/平方米左右，现在的价格无疑很有吸引力。”
在龙华地铁沿线的另一楼盘，单价是2.1万/平方米，预交5万可抵15万的购房基金，并额外享受认购当日的优惠折扣，而该楼盘一期均价则是2.4万/平方米。就在昨晚，记者又接到该楼盘工作人员电话，称均价最低可到1.85万/平方米，5万抵15万的优惠不变，她热忱邀请记者前去下定金。
来自美联物业的数据显示，深圳9月打折楼盘为54个，比8月多了4个，其中1.3万元/平方米到2.3万元/平方米的楼盘竞争最为激烈。
降价既是策略，也是一个无奈选择。
上周，深圳新房成交创下年内新低，成交套数为285套，环比下降了三成。同期二手房市场仅成交646套，环比下降15.45%。
不过记者在采访中了解到，看房者买涨不买跌的心态又开始出现，一位来自东北的看房者就说：“现在好多楼盘都打折，我干吗这么急？”
“过去卖方强势的局面已被打破，买方市场将逐步形成，持续了一年多的深圳楼市僵局，极有可能在近期被打破。”在一位职业楼市投资人看了，接下来的销售大战，将不再是小打小闹，实质性的降价可期。
中原地产华南（大深圳区）董事总经理李耀智也表示，随着年底临近，开发商销售业绩压力大增，都选择在此时推盘，而推盘密度的越大，房价下行的压力也越大。
- 发表于2011-09-22
广州
买房的不急卖房的急
广州楼市仍胶着
⊙记者 朱文彬
“还要等，现在不是出手的时候。”在日前举行的广州房博会上，钟先生突然打消了现在买房的念头。
钟先生是广州本地人，年初就计划于国庆前后出手置业。9月16日至18日，为期三天的广州房博会在广交会展馆C区举行。记者在展区内看到，各大地产商使出浑身解数，种种打折优惠令人目不暇接。
“88折特大优惠”、“不限购、不限贷”、“买别墅送奔驰”、“团购”……不到一个小时，钟先生手上提的袋子里已装满了宣传资料，但越逛他就越肯定：“还没到买的时候。”
打折，并不是房博会的独有景观。
记者日前走访了一个位于广州市番禺区的在售楼盘，售楼顾问急忙介绍，“优惠活动当然有，有一套122平方米的房子，原价177万元，现在一口价优惠21万元。”
据此计算，该楼盘的打折幅度为88折。另外，“还有费用‘五免’活动。”即免去合同鉴证费、合同印花税、他项权证费、律师费和抵押预告登记费。
观望，也并非钟先生一家之见。
据记者了解，相对于买房者，地产商显得更着急一些。“房价永远不会降，如果明年降了，我赔你。”某地产商在房博会语出惊人。看房者听了却更笃定，对记者说：“听见了吧，地产商开始急了，他们急了我更要再等等看。”
数据显示，9月第一周，广州十区两市的成交均价环比前一周下降12.84%，猛跌至10511元/平方米，逼近万元关口。
不过值得注意的是，业内人士仍慎言房价“拐点”。广州市房协专家委员赵卓文表示，成交淡、价格稳的市场状态将持续，市场并没有出现实质性的降价。
无论如何，“金九银十”成色不足已成共识。合富辉煌首席市场分析师黎文江直言，在严厉的限购、限贷调控政策之下，有钱的人因为被限购而不能买房，没钱的人由于贷不到款也买不起房。
“大量需求受抑制，虽有不少新盘推出，并且打折送礼，人们却只能望房兴叹。”黎文江称。
金秋九月，楼市凉飕飕，开发商心慌慌，房价拐点“狼真来了” ？房价下跌，很多人盼了很久，很多人怕了很久。可该来的，总是要来。如果说8月70个大中城市房价首次环比下跌意味着大势确立，9月正式开跌则是大概率事件。
“死扛的开发商可能拼一把”、“不少在售楼盘价格已经松动”、“买房零首付”、“一万可抵十万诚意金”、“全民团购8.8折”......唯恐“金九银十”沦为“铜九铁十”，各地在猛推供应量的同时，一场大幅度的降价正在酝酿中。
正值楼市调控最严之年的最后一个楼市旺季，本报记者兵分多路，深入第一线探寻拐点下的楼市变局，并从今日起陆续推出。
⊙记者 于兵兵
房价真的挺不住了。
史上最严调控之年的最后一个楼市旺季，“金九银十”已近中局，供给正在井喷，需求或持续观望，或被取消了购房资格。在一个“去投资”而“纯自用”的变局时代，楼市降价已经不可避免。