主题：2013年政策与楼市判断 房价大升的机会并不大

中国内地房地产市场基本上受政策影响比较多一点，所以还是先从政策方面开始。

政府本来就是土地的主要供应方，是整个房地产产业链供应方面主要的一个源头。从调控来讲，政府的政策原本应该是从供应方面来入手会比较理性一点，比较容易见效果一点。但是过去政府因为在供应方面的一些控制并不是做得很好，就只能干预到需求方面。

如果从供应方面入手，按照需求方面变化来改变供应，这样也能从价格方面获得一定的限制，甚至于从供应方面来改变市场对未来价格的预期，其实也能调控需求，但是现在做不到了，只能直接插手需求。

一般来讲，很多政府也有插手需求方面，但是直接插手需求方面一般还只是从金融、税收方面入手来间接影响需求的变化，大陆的情况有点不同，也没法用好金融政策、税收政策。或者觉得政策不好用，就只能暴力去干预需求。

我们分析房地产需求，有时候很难完全从供需方面判断市场的走势，因为政府本身也是一个参与方，我们对国家的政策也需要有一个合理的判断才能比较容易看到未来市场会有什么变化。如果纯粹从供需方面来讲，2013年这个市场应该是很好的。估计楼价的涨幅应该还算是比较多的。

有人比喻现在冬天风高物燥，容易有火警，但是如果政府在旁边已经拿着灭火器虎视眈眈看着，你想点大火其实也点不起来，想点小火其实还可以。

当然，楼价在2013年或者往后要大升的机会并不是很大，但是要跌，也并不现实，基本上很难跌下来。

从过去来讲，2005年那一个阶段算是宏调慢慢开始紧了。05年主要针对的是上海那边，因为上海升的比较厉害。当时一出来，上海政府跟还是一致的，所以很快把房价压下来。

把上海压下来对其他地方影响并不大，楼价还是慢慢升，升到07年那个阶段，深圳比较严重，当时主要针应该是打击深圳。深圳方面当时也挺，第一个出了限外令，限制境外，然后慢慢又把楼价压下来了。

还有什么时候地方与比较一致？就是09年救市，大家都比较齐心。地方的政策，出台很多政策支持市场，所以楼价那一段时间又飞涨起来。到2010年因为升的太高了，国十条又出来了，陆陆续续出台很多调控政策，把楼价压下去，压下去一段时间开始恢复上升，恢复上升过程中有一些升得快一点、有一些升得慢一点，国家跟地方的一致性就开始变差了，地方出了一些微调政策来改变这样的现实。

我们看地方政府的一些微调的尺度，其实跟地方本身的交易量有比较大的关系，刚才说了政府很少从供应方面来调控市场，主要直接针对需求。直接针对需求的效果是怎么样？通常政策出来不是让楼价跌下来，主要是让成交量跌下来，压需求，成交量一跌，对地方政府的影响还是比较大的。

一些地方过去也有一些微调，尺度的多与少就取决于市场在限购以后成交量减得多还是少，减得少一点基本上也不需要什么微调政策，如果成交量跌得比较厉害，地方政府也出了很多不同手段来测试的底线，究竟哪些可以微调，哪些不可以。

一些地方过去也有一些微调，尺度的多与少就取决于市场在限购以后成交量减得多还是少，减得少一点基本上也不需要什么微调政策，如果成交量跌得比较厉害，地方政府也出了很多不同手段来测试的底线，究竟哪些可以微调，哪些不可以。

我们也可以看看成交量变化，可以看到从2008年市场从高峰开始下滑，其实地方已经有一些微调的政策出台，基本上是观望的态度，没有多少反对。从2008年以后，慢慢地成交量就可以从谷底爬升。到了2009年初，与地方一起救市，一整年成交量，但是到了2010年慢慢又开始收紧调控政策，成交量往下走，2011年成交量一手加二手都跌了一定的量。2012年慢慢好起来了，但只是算比2011年低潮好一些而已。