主题：国五条出台 楼市调控升级房产税扩围 限购措施从严

由于遭到网络传闻“预告”，昨日国务院的一场常务会议吸引了无数关注的目光。傍晚时分，新年首波楼市调控政策“国五条”如期而至。此次会议明确了再次制定及公布年度住房价格控制目标、严格执行商品住房限购措施、扩大个人住房房产税改革试点范围等五项措施。

此次新政被称为 “国五条”，涉及五项措施，内容多为现有政策的重申或升级。据悉，本轮房地产调控，是自2010年1月的 “国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”、2011年1月的 “新国八条”后第五次升级。

最新发布的“国五条”中，再次重申完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场。会议要求进一步完善住房供应体系，健全房地产市场运行和机制，加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。并首度明确了扩大个人住房房产税改革试点范围。

相较于被称作最严厉调控政策的“国八条”，此次政策被称为“过于温和”。华东师范大学房地产研究主任华伟就认为，国五条出台是出于过渡期的稳定需要，选择在这个时候出台，主要是当前全国楼市不明朗，政府需要宏观调控来稳定预期。

这次“国五条”有三大亮点。停止一年后，再度提出年度新建住房价格控制目标，说明政府的调控决心。政策要求 “已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。 ”这预示着限购政策将会小范围扩容，有些城市，尤其是中西部的省会城市，原来限购执行得比较宽松，如果按 “统一要求”，接下来会有城市会调整方案，进一步收紧。

这次“国五条”有三大亮点。停止一年后，再度提出年度新建住房价格控制目标，说明政府的调控决心。政策要求 “已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。 ”这预示着限购政策将会小范围扩容，有些城市，尤其是中西部的省会城市，原来限购执行得比较宽松，如果按 “统一要求”，接下来会有城市会调整方案，进一步收紧。

有“想象空间”待细则出台

制定房价控制目标在2011年1月的“新国八条”中就已提出，但在2012年没有要求，此次只是重新启动，商品房明码标价等规定也没有新意。 “接下来，按流程，国务院厅或几部委将更细化的通知。 ”杨红旭判断，“严格实施差别化住房信贷政策，这两天一直传言的二套房贷收紧不是没有可能。 ”

上海盘谷房地产有限公司总经理宋海表示，五条措施是对既往楼市调控政策的重申，也是对现下有迹象楼市的一针 “镇静剂”，两会即将召开，五项措施对于房价上涨冲动的抑制不言而喻。 “‘加快中小套型普通商品住房项目的供地建设和上市’在2012年国土部年末报告中已经提到，此次更是从细节上再次强调未来调控的重点。”宋海表示。对于限购令，宋海认为上海已足够严苛，后续应该不会有大的变动，非要完善的话，外来人口的社保年限或许有可能做些文章。

根据征收办法，沪版房产税征收对象为增量，并有两个关键数据：人均超过60平方米及本市上年度新建商品住房平均销售价格，在业内人士看来，这个面积及价格仍有调整的空间。姚玲珍坦言，可以根据个人拥有不同房产，制作差别化的征收税率。另一方面就是扩大征收范围，由增量房扩大到存量房。但其指出，目前上海再调整未到时候，而随着试点的扩围，房产税的征收大体方向应该如此，而其对于楼市的影响也会越发凸显。

事实上，由于去年开始的市场回暖和今年的“开门红”，房企对市场的预期普遍乐观，不少房企都上调了2013年的销售目标，此番“国五条”给原本的 “好运2013”带来不确定性。

2月5日，万科公布公告，1月公司实现销售面积161.1万平方米，销售金额190.7亿元，同比分别增长35.38%和56.32%，环比亦有所上涨。保利地产2月7日公告称，1月公司实现签约面积85.40万平方米，同比增长583.37%，实现签约金额102.80亿元，同比增长580.22%。恒大地产1月实现合约销售总金额约为72.5亿元，同比升2.26倍，销售面积约为116.8万平方米，同比升2.13倍。世茂房地产1月销售额为41.21亿元，较去年同期升3.5倍，销售面积33.63万平方米，同比大增5.7倍。富力地产1月销售额约为26.3亿元，销售面积达约23.49万平方米，较去年同期分别上升115%和168%。

中银国际证券表示，其关注的房地产上市公司中已有14家公司公布1月销售情况，同比均出现增长。并且，招商、保利、万科、金地及中航地产分别公告拿地，其中万科耗资67.6亿拿地8幅，建面335万平方米。

在南京21世纪集团营销总监潘阳看来，“国五条”出台的一个原因是给开发商“信号”，开发商要“合理定价”、“保证给市场供应相应的房源”，杜绝、提价。